Con el fin de eliminar la discrecionalidad en la autorización de licencias de construcción, usos de suelo y giros comerciales en Guadalajara, el proyecto de los Planes Parciales de Desarrollo Urbano presentado ayer por el alcalde Enrique Alfaro define 10 polígonos de desarrollo controlado en las colonias Chapalita, Monraz, Monraz Terrazas, Colinas de San Javier, Lomas del Valle, La Normal, Miraflores, Colomos Providencia y Providencia (Norte y Sur).“No podrá haber ninguna autorización de ninguna acción en su territorio sin que los vecinos y representantes sepan lo que se está autorizando, cada vez que haya una solicitud de licencia se abrirá un proceso de diálogo, que no puede confundirse con la suplantación de la autoridad para dar permisos, pero sí es un ejercicio para eliminar discrecionalidad en la autorización de licencias”, detalló el alcalde.Después de un año y medio de trabajo desde la aprobación del Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano, ayer se presentó la iniciativa para actualizar los planes parciales, la cual deberá ser dictaminada en comisiones por los regidores y aprobada en las próximas semanas por el pleno del Ayuntamiento.Además de la transparencia en el otorgamiento de licencias, las colonias en las que se delimitaron los polígonos especiales deberán firmar un convenio de colaboración con la alcaldía para la formalización y gestión de los servicios públicos, destacó Patricia Martínez, titular de la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad, quien precisó que los polígonos se establecieron a petición de los ciudadanos que participaron en los procesos de la consulta pública.Por su parte, representantes de asociaciones vecinales aplaudieron la inclusión de los polígonos. “El Ayuntamiento tendrá que otorgar los permisos con el consenso de las asociaciones, tendremos conocimiento de cualquier solicitud de permiso para emitir nuestra opinión y que sea valorada, ya que actualmente no es tomada en cuenta… con esto ya tendremos facultades incluso de impugnar la decisión del Ayuntamiento”, explicó Edgardo Ruvalcaba Sánchez, líder de la Colonia Chapalita.Otra herramienta que actualmente coadyuva a la transparencia es la aplicación que permite a cualquier ciudadano consultar en línea todos los permisos y licencias que son autorizados por Padrón y Licencias.Una de las innovaciones que se contemplan en los proyectos de los planes parciales, son la clasificación por impacto de los negocios que pueden operar en la ciudad, remarcó el director de Ordenamiento Territorial de Guadalajara, Héctor Sanromán Flores. “(Los giros) estarán clasificados en una lista por impacto, que va del mínimo al máximo, en una escala de cinco mínimo, bajo, medio, alto y máximo. Esto es para que los impactos ocasionados a los vecinos sean los menores posibles”.Apuestan por redensificar dos mil hectáreasLos nuevos planes parciales priorizan la redensificación de polígonos claves para recuperar habitantes en zonas con poca población.Si bien la actualización de los instrumentos que definirán la visión de la ciudad levantaron algunas dudas, el alcalde detalló que se impulsará un crecimiento ordenado con viviendas a costos accesibles.Para atraer a la población que ha abandonado el municipio, los nuevos planes abren la posibilidad de redensificar dos mil hectáreas en las inmediaciones de los corredores de transporte masivo, que son las tres líneas del Tren Ligero y el Macrobús. “El potencial en estos corredores abarca dos mil hectáreas, 13% del territorio de Guadalajara. En esas dos mil hectáreas está la gran apuesta de futuro de la ciudad para crecer y repoblarse”, precisó el primer edil.Según la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad, el mayor potencial de edificación para desarrollos verticales y usos mixtos se concentra en los polígonos a 800 metros de corredores del transporte.Por otra parte, Patricia Martínez indicó que el potencial edificable será apenas 2.36% mayor con respecto a los instrumentos urbanos vigentes, y 19% menor en comparación con los planes parciales de 2015 que se encuentran suspendidos por conflictos legales con algunos vecinos.Para volver atractiva la construcción de vivienda y frenar el despoblamiento, se prevén incentivos como la exención de cajones de estacionamiento a todos los desarrollos ubicados frente a los corredores de transporte masivo, así como descuentos en el valor del Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) y el Incremento del Coeficiente (ICUS) a las viviendas que no rebasen el millón y medio de pesos y que se encuentren en los polígonos prioritarios.Durante la consulta para actualizar los planes se recibieron 933 folios con 13 mil observaciones de ciudadanos, a través del ejercicio en el que participaron organizaciones del sector inmobiliario y representantes vecinales.Ante las demandas que frenaron la actualización de los instrumentos de desarrollo urbano en pasadas administraciones, el Ayuntamiento se ha asegurado de reducir los riesgos para evitar que sean judicializados nuevamente.La participación ciudadana ha sido positiva: ImeplanUna de las fortalezas del proyecto de los nuevos planes parciales es el trabajo de participación ciudadana a través de las capacitaciones, talleres de diagnóstico y foros de consulta que se llevaron a cabo en las siete zonas de la ciudad, en los que participaron alrededor de mil 300 ciudadanos.De acuerdo con Mario Silva Rodríguez, titular del Instituto Metropolitano de Planeación (Imeplan), la participación ciudadana ha sido positiva porque los procesos de consulta fortalecen los nuevos instrumentos y reducen los riesgos de que sean judicializados, “de no haberse acreditado la participación ciudadana de forma correcta da aspectos para la impugnación… la participación de asociaciones y cámaras le da el respaldo social”.Además de las consultas ciudadanas, Patricia Martínez recordó que se cuidaron todos los requerimientos técnicos que marca el Código Urbano para disminuir el riesgo de que los instrumentos de planeación sean impugnados nuevamente, como sucedió en el pasado.Entre los puntos medulares que contienen los planes de ordenamiento urbano, Mario Silva consideró que además de que los instrumentos están alineados al Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano, estos contemplan una regulación e incentivos para redensificar los corredores orientados al transporte masivo y desarrollar vivienda accesible y de bajo costo.No a la politiquería Carlos Romero Sánchez (consultor técnico urbano de la Univa)Para el experto en temas de urbanismo, es necesario que los planes parciales que se someterán a votación en el Ayuntamiento tapatío, no se frenen por temas políticos como ha sucedido en el pasado.Comentó que se tiene un avance importante, pues las consultas y los proyectos se han tenido en los tiempos proyectados, “nos habíamos acostumbrado por diferentes externalidades a que éstos quedaban suspendidos”.Sin embargo, reconoció que viene una labor importante con los regidores, quienes se encargarán de aprobarlos, “(es necesario) que tomen las cosas con el nivel que los ciudadanos esperamos de ellos. Que no se contamine con la politiquería; sí con la política, sí con la discusión de hacer ciudad, pero no con la cuestión de las visiones partidistas”.Daremos certeza: AMPIDebido a que los nuevos planes garantizarán que las construcciones respeten los usos de suelo y se dé una edificación ordenada, esto permitirá que los inmobiliarios brinden certeza en sus procesos de venta, subrayó Rosa Celina Ruiz Velasco Franco, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).Informó que las inversiones serán en torno al transporte público: Avenida Federalismo, Alcalde, Ávila Camacho, Calzada Independencia y Revolución. “No de tantos pisos, sino algo que vaya con el entorno y armonía de la ciudad. Habrá un desarrollo inmobiliario importante”.Toda la ciudad tiene potencial: CanadeviPara el presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) en Jalisco, Javier Pelayo Aguilar, toda la ciudad tiene potencial para nuevos desarrollos. “Desde el Oriente de la ciudad, que nos permite la vivienda un poco más económica o vivienda media, pero que tiene ya todos los servicios. Prácticamente todo el municipio tiene excelentes vialidades, transporte público, ya sea masivo o corredores que concentran varias líneas de transporte”.Recordó que en las zonas del Oriente los desarrollos estarían más enfocados a vivienda económica o media, y en el Poniente serían costos un poco más elevado debido a que se tienen colonias con mayor plusvalía, como son la Americana, Providencia y Monraz, entre otras.Acentuó que los beneficios de los planes serán inmediatos, ya que la solicitud de los nuevos dictámenes de edificación estarán apegados a las nuevas normas técnicas, “en el primer semestre del año se tienen que ver los resultados de estos planes”.Aclaró que es difícil estimar la inversión o el número de desarrollos que se podrían concretar en los próximos años; sin embargo, reconoció que la incertidumbre que existe con los instrumentos vigentes, provoca que los desarrolladores no quieran invertir en terrenos donde el uso de suelo pudiera generarles problemas, “entonces, se frenan”.¿Para qué sirven? Los planes son instrumentos de planeación que guían el desarrollo ordenado y equilibrado de la ciudad, definen el tipo de actividades y desarrollos que pueden llevarse a cabo en zonas específicas.Para cada zona existen criterios que los desarrolladores deben respetar: cuántos metros cuadrados se pueden construir en un terreno, la altura máxima de los desarrollos o el número de viviendas.¿Qué se propone en los nuevos? Pretenden desarrollar una ciudad conectada, cercana, compacta y equitativa, con una redensificación hecha con orden, poniendo el interés público por encima del privado.En los nuevos planes el potencial de edificación crece solamente un 2.4%, con respecto a los planes parciales de 2003.¿Cuáles son las innovaciones? Desdoblamiento, usos mixtos, reclasificación de usos, dictaminación por impactos, incremento en el Coeficiente de Utilización de Suelo, transferencia de derechos del desarrollo, protección al patrimonio, control de las alturas cuidando la integración en el entorno, sistema de información geográfica para administrar la planeación del desarrollo urbano y protección de áreas verdes.También se establecen las bases de la dictaminación en línea, que eliminen el factor humano y corrupción.“Ha sido un proceso largo y de mucho trabajo. Después de muchas negociaciones con los técnicos, creemos que el plan parcial está muy adecuado a los intereses y necesidades de los vecinos del sector (200 hectáreas con cinco mil domicilios). El trato es que existan reglas claras y beneficie a los vecinos, no sólo para el lado de los desarrolladores”.Alfonso Gómez Contreras, presidente de Providencia Sur“En nuestra colonia se hicieron consultas sobre giros comerciales no permitidos, ya que son colonias meramente residenciales. Hay algunos giros implantados (desde pasadas administraciones). Nos dijeron que investigarán la legalidad de esos giros. En nuestra colonia tenemos dos escuelas y existe un cruce (Francisco Vázquez Coronado y Cruz del Sur) en donde hay muchos bares, restaurantes de alitas con cerveza. Lo que está ahí se trata de ordenarlo”.Rafael Montero Ramos, presidente del Consejo Social de Jardines de la Cruz (segunda sección)“Regularán la infraestructura que no es propia de ciertas zonas, por las dimensiones apropiadas de los terrenos. Nos ubicamos donde se va a instalar el nuevo Consulado y tenemos que regular los comercios, evitar que tiren una casa y vayan a construir súper tiendas. Tenemos clausurado un edificio (de cinco niveles) y un negocio en la zona, que desde antes de esto ya estaban incumpliendo con los planes parciales”.Carlos Iturbide Quirarte, presidente de Monraz Terrazas“El beneficio será inmediato en el ordenamiento de nuestra jurisdicción y colonia, porque vamos a tener un crecimiento ordenado, equilibrado y sustentado. Nuestra problemática era el abuso indiscriminado del plan parcial a través del Tribunal de lo Administrativo. Una de las principales violaciones es el terreno que tenemos enfrente (de la Glorieta Chapalita, sobre Guadalupe), donde se autorizó una construcción con 100% más de lo que permitía el plan, pero que logramos revertir”.Edgardo Ruvalcaba Sánchez, de la Colonia Chapalita“Es un proyecto a nivel de toda la ciudad, donde se intervino por parte de la ciudadanía. Creemos que le va a dar certeza, certidumbre a la inversión. Le dará seriedad al trabajo que se hace a través de las asociaciones y de los propios desarrolladores también, porque sabrán en dónde sí se puede y en dónde no”.Carlos Sánchez Sahagún, gerente de Residentes de Chapalita
