Como mencionaba en la entrega anterior, la gentrificación en la actualidad se ha generalizado e intensificado, impulsada por actores estratégicos: Gobiernos en búsqueda de crecimiento económico, capital financiero internacional, grandes desarrolladores y plataformas de alquiler de vivienda temporal, como Airbnb. Lo anterior en un contexto de financiarización de la vivienda, en donde esta se considera un activo financiero, que en palabras de Rolnik funciona como mecanismo de ganancia financiera y acumulación de riqueza.Esto en un país en el cual se ha dificultado mucho el acceso a la vivienda, en particular para los jóvenes, por razones entre las que destacan las siguientes: 1) en los últimos diez años el precio promedio de la vivienda ha aumentado por encima de la inflación; 2) el poder adquisitivo de la clase media ha venido disminuyendo; y 3) arriba del 50 por ciento de la población está en la economía informal, lo que restringe el acceso a crédito hipotecario. Ante este desolador panorama, ¿qué se podría hacer para mejorar el acceso a la vivienda y atenuar la gentrificación? A continuación, comparto algunas alternativas de política, entre ellas: subsidio a la vivienda en alquiler, bonos de densidad, desarrollo orientado al transporte, banco de tierras y fideicomisos de vivienda.Comienzo por mencionar que lo primero que se debe asegurar es ampliar la oferta de vivienda. Sin mayor construcción de vivienda será poco menos que imposible disminuir su costo. Y para ello el Gobierno debe dar confianza e incentivar al sector privado para que construya más vivienda.En lo personal, considero que los programas de subsidio a la vivienda en alquiler son una opción que debe ser explorada seriamente. Por ejemplo, la vivienda en renta alcanza niveles muy altos en países como Alemania y Austria: 60% y 50%, respectivamente. El caso de la ciudad de Berlín es paradigmático: cerca del noventa por ciento. La vivienda en alquiler en Guadalajara ha aumentado desde el año 2000 hasta alcanzar en la actualidad cerca del 35 por ciento.Entre las ventajas de la vivienda en renta destaca su contribución a la renovación de centros urbanos; la flexibilidad que ofrece a trabajadores estacionales; o el acceso a empleo y servicios, reduciendo la exclusión social de grupos desplazados a la periferia metropolitana. Ello abre la oportunidad de programas de subsidios al alquiler de vivienda: (i) a la oferta: incentivos fiscales y financiamiento preferencial a desarrolladores privados para la construcción de vivienda en renta; y (ii) a la demanda: apoyo a personas en desventaja social (bajo ingreso, tipo y tamaño de familia, edad o discapacidad) que requieren ayuda para el pago del alquiler, por ejemplo, a través de los “vouchers de vivienda”, que ofrecen cubrir el pago del alquiler que exceda el 30 por ciento del ingreso del inquilino, hasta por un monto determinado por el programa.Ahora bien, es claro que el problema central del acceso a la vivienda en ciudades como Guadalajara es el alto costo de la tierra. Los Bancos de Tierra pueden contribuir a resolver este problema, al facilitar a los Gobiernos adquirir tierra para incrementar las unidades de vivienda, ya sea de propiedad o renta. Otra alternativa son los Fideicomisos Comunitarios, a través de los cuales se adquiere tierra que se concesiona a cooperativas hasta por 99 años, para construir vivienda que se ofrece a familias de ingresos bajos, quienes adquieren todos los derechos de un propietario de vivienda, excepto el derecho a venderla con ganancia. Su precio de venta generalmente permite recuperar el precio de compra, más las mejoras a la vivienda, y algún ajuste por costo de vida, pero excluyendo el valor de la tierra, que permanece en el fideicomiso. Ambos enfoques eliminan la variable del costo de la tierra.Otra alternativa representa el Desarrollo Orientado al Transporte, hasta ahora muy poco aprovechada en la ciudad. Su virtud reside en que vincula transporte público masivo con vivienda vertical y una política de uso de suelo mixto, contribuyendo a un modelo de ciudad de proximidad, más densa y que depende menos del automóvil. En este caso se pueden ofrecer incentivos fiscales a los desarrolladores y vincular con la oferta de “bonos de densidad”. Este esquema permite al desarrollador de vivienda elevar el número de viviendas permitidas en un desarrollo, a cambio de distintas opciones: la construcción de vivienda social en otra zona de la ciudad, la construcción de infraestructura urbana, o a cambio de cierto porcentaje de vivienda por debajo del costo de mercado en el desarrollo en cuestión, que el Gobierno podría ofrecer en alquiler.Estas son solo unas ideas que creo vale la pena explorar para elevar el acceso a la vivienda, particularmente entre los jóvenes. En este punto, recordemos que desde el año 2005 cerca de 256 mil personas han salido del municipio de Guadalajara, de los que un porcentaje muy alto son jóvenes. De ellos, la mayoría, cerca de 90 mil personas, cambiaron su domicilio al municipio de Tlajomulco de Zúñiga.Eugenio Arriaga CorderoDoctor en Estudios Urbanos, por la Universidad Estatal de Portland, y académico de Esarq.
