Crisis inmobiliaria. ¿De dónde surgió todo esto?

MÉXICO.- El sector inmobiliario presentó un Boom desde 1995 hasta 2005. En un principio los consumidores adquirían viviendas para habitarlas, sin embargo, los elevados precios que alcanzaron las casas atrajeron la atención de especuladores.

De forma paralela, el otorgamiento de créditos elevó la demanda por casas, ya sea con fines de uso o de lucro. A las personas a las que se les otorgaban préstamos hipotecarios se dividían por su calidad crediticia grosso modo en confiables (prime) y no confiables (subprime).

El problema comenzó cuando algunas instituciones comenzaron a crear instrumentos financieros de deuda que empaquetaron los préstamos otorgados a ambas calidades de hipotecas.
El otro problema que contribuyó a la crisis fue que las calificadoras otorgaron calificaciones “buenas” a papeles que eran riesgosos. Como consecuencia prácticamente todo el sistema financiero adquirió dichos papeles, pensando que tenían bajo riesgo.

¿En dónde estamos parados?

Cuando el sector inmobiliario comenzó a caer, las personas dejaron de pedir préstamos hipotecarios y algunos comenzaron dejar de pagar sus hipotecas y el problema estalló.
Los flujos que alimentaban a los instrumentos empaquetados disminuyeron, lo que detonó el riesgo real de dichos instrumentos y se vieron en la imposibilidad de deshacerse de ellos, ya que nadie quería comprarlos o en su defecto castigaban en demasía el precio.
De esta forma, el problema de liquidez tomó dimensiones sin precedentes, ya que el sistema financiero requería recursos con urgencia. La debacle empezó con el rescate de Bearn Stearns, la quiebra de Lehman Brothers, el rescate de Fannie Mea y Freddie Mac y de AIG.

¿Hacía dónde vamos?

Ante la turbulencia financiera, el Departamento del Tesoro y la Reserva Federal habían estado inyectando apoyos a la economía a través de devoluciones fiscales (150 billones de dólares) e inyecciones de liquidez (alcanzando los 270 billones de dólares). Sin embargo, estas medidas tenían la finalidad de contener el problema y no de resolverlo.
El pasado 18 de septiembre, el Gobierno de EU anunció un plan de rescate para el sistema financiera que consiste en que una institución gubernamental adquiera todos los papeles con problemas para sanear a los bancos. De esta forma, el reestablecimiento de la salud financiera podría estar más cerca, pero las implicaciones de la medida y del escenario económico actual no son positivas.

Impacto Económico

Problema 1: El paquete del Gobierno de EUA contempla un monto de 1.2 trillones de dólares, cifra sin precedente, que implica alrededor de 13% del Producto Interno Bruti (PIB) de EU. La primer pregunta que surge es de cómo se financiará. El impacto en las finanzas públicas de EU de este apoyo podría limitar el crecimiento de EU en el mediano plazo.
Problema 2: El “saneamiento” el sistema financiero en EU resolvería el problema de la oferta del crédito, pero no el de demanda. Actualmente, EU presenta un deterioro significativo en el empleo, afectando el ingreso de las familias e imposibilitando que los consumidores soliciten créditos automotrices, hipotecarios o de otro tipo de consumo.

Conclusión

El horizonte de crecimiento para EU luce complicado y el sesgo que se percibe es de debilidad.
De corto plazo, los mercados accionarios podrían mostrar recuperación por la noticia del rescate, asimilando los efectos positivos al sistema financiero. Sin embargo, la debilidad económica y el deterioro de las finanzas públicas podrían acotar el optimismo de los inversionistas.
Por otro lado, el mercado mantendría la expectativa que la FED no moverá sus tasas de interés y el dólar frente al euro oscilando entre 1.40 dólares y 1.45 dólares.

Impacto los Mercados Financieros locales
Accionarios: En nuestro país es posible que la menor aversión al riesgo genere una recuperación en el Índice de Precios y Cotizaciones (IPC), pero de forma temporal. La debilidad económica de EU y su contagio a nuestro país limitarían una expansión importante del IPC, acotando la entrada de participantes extranjeros.
En las próximas semanas, se podría confirmar mínimos entre 19 mil y 22 mil puntos en el IPC para posteriormente iniciar una recuperación en que su velocidad estará en función de las expectativas de crecimiento para México en el 2009 y 2010.
Divisas: Aunque de corto plazo podríamos ver apreciación hacia los 10.40/50 dólares, el escenario es de debilidad, ya que la menor actividad económica en nuestro país, y en buena parte del mundo, limitarán el flujo de divisas hacia México, tanto en inversión productiva como de cartera.
Por otro lado, la menor actividad económica reducirá la entrada neta de divisas por concepto de exportaciones/importaciones. De esta forma, se prevé debilidad cambiaria en los próximos meses y la velocidad de la depreciación del peso frente al dólar estará en función del grado de desaceleración de la economía mexicana.
Bonos: De momento la inflación en México continuaría en ascenso, sin embargo, las perspectivas de menor crecimiento podrían generar que las
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expectativas de inflación del Banco de México se cumplan.
Descenso de la inflación en 2009. Lo anterior abre la posibilidad para observar volatilidad en el mercado de deuda en el corto plazo, pero descensos en los próximos meses en la medida en que la inflación descienda.

Eduardo Ávila Gerente de Análisis Monex Grupo Financiero