Jalisco
Edificios concentran la mitad de las anomalías en usos de suelo
La administración de Enrique Alfaro analiza las sanciones contra las torres que excedieron el número de pisos, con la intención de que compensen los excesos
GUADALAJARA, JALISCO (05/MAR/2016).- La mitad de las 160 edificaciones irregulares detectadas en el Municipio de Guadalajara son desarrollos verticales plurifamiliares, confirma la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad. Es decir, al menos 80 torres que se construyeron presentan alguna anomalía en sus trámites o violan algún reglamento.
Mientras Bárbara Casillas, abogada del Ayuntamiento, explica que los desarrollos fueron autorizados en las últimas cuatro administraciones municipales. Patricia Martínez, coordinadora de Gestión Integral de la Ciudad, detalla que los casos fueron detectados por las direcciones de Obras Públicas y de Ordenamiento del Territorio cuando los mismos constructores se acercaron a la alcaldía para pedir cambios en los proyectos o licencias nuevas: “Antes de otorgarlas entramos a la revisión de los expedientes y allí identificamos (las anomalías). En la mayoría de los casos es un dictamen de uso de suelo mal emitido. Evidentemente no podemos otorgar una habitabilidad cuando encontramos vicios de origen”.
Abunda que pudo haber sido un dictamen que se emitió en las pasadas administraciones, pero después los constructores solicitaron un cambio de proyecto. Allí es donde se detectó una violación al uso de suelo.
Comenta que el resto de las edificaciones irregulares son gasolineras, comercios y otros giros. “También invadieron la servidumbre, les faltan cajones de estacionamiento o hay un tema ambiental que no solventaron”.
Bárbara Casillas acentúa que los funcionarios municipales fueron quienes, en su momento, emitieron mal los documentos y afirma que llevarán a cabo las acciones legales correspondientes contra los implicados. “En personas, no puedo decir cuántos implicados hay, pero en cargos, son alrededor de seis los que autorizaban constantemente estos dictámenes”.
En una semana, la primera sesión
El comité técnico encargado de elaborar las sanciones y mecanismos de compensación para las torres construidas con anomalías, tendrá su primera sesión en una semana, cuando se terminen de integrar los expedientes de las edificaciones fuera de norma, informa Patricia Martínez.
El órgano estará integrado por un presidente y un secretario técnico (designados por el alcalde), el tesorero, el síndico, así como los directores de Obras Públicas, Movilidad, Ordenamiento de Territorio y Medio Ambiente.
Martínez asevera que necesitan integrar los expedientes antes de convocar a la primera sesión. Por eso el Ayuntamiento se encuentra en un proceso de revisión de campo para comprobar qué se construyó realmente y el avance las obras.
Ya hay acercamientos con constructores para comunicarles de las nuevas disposiciones administrativas. También se han reunido con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).
Otra instancia por la que pasarán los proyectos de sanción será una comisión edilicia, conformada por representantes de todas las fracciones, los regidores presidentes de la Comisión de Obras Públicas y de Servicios Municipales. También habrá un secretario técnico, quien será el mismo del comité.
Esta comisión se encargará de aprobar o rechazar las sanciones antes de enviarse al pleno del Ayuntamiento.
CLAVES
Proceso de regularización
Responsables. Hay tres instancias por las que debe pasar un proyecto de indemnización antes de ser aplicado: el comité técnico, la comisión edilicia y el pleno del Ayuntamiento. Este último es quien decidirá si las multas proceden o no.
Aludidos. El desarrollador interesado en arreglar su situación es quien debe dar el primer paso y presentar una solicitud ante el secretario técnico del comité. Tras una revisión de documentos, se elabora un proyecto de indemnización y se le notifica al constructor. Luego se turna el expediente al comité, donde se decide si procede o no, y en caso de que así sea se cuantifica la compensación, se determinan las modalidades y los plazos para los pagos y obras.
Audiencia. Enseguida se manda a llamar al constructor para explicarle el dictamen emitido por el comité técnico y se le otorga el derecho de audiencia. Si todo sigue en marcha, el caso se turna a la comisión edilicia donde se decide si la compensación procede. Y una vez aprobada, el expediente pasa al pleno del Ayuntamiento, donde se da la indicación para firmar el convenio entre el promotor y el municipio.
Pleito. En caso de que exista un juicio de lesividad, se acuerda el desistimiento.
Conciliación. El Ayuntamiento también podrá invitar a los constructores de desarrollos irregulares a arreglar su situación. Las indemnizaciones sólo procederán si ambas partes están de acuerdo con los términos. De lo contrario, la alcaldía seguirá la ruta penal o administrativa.
IMPUGNACIÓN DE PLANES PARCIALES
Demandantes habrían cometido fraude procesal
Miguel Ángel Ortega, jefe del Departamento de Derecho Social de la División de Estudios Jurídicos de la Universidad de Guadalajara (UdeG), considera que integrantes del Parlamento de Colonias pudieron haber incurrido en fraude procesal durante su batalla legal contra los nuevos Planes Parciales de Desarrollo Urbano.
Tras analizar todas las demandas, siete personas promueven igual número de juicios de amparo contra los planes parciales 2015, por los mismos motivos y hasta comparten a los representantes autorizados.
Se tratan de dos recursos promovidos por Elías Orozco Martínez, dos por Gloria Patricia Gallardo González y el resto de Isaac Tallín Pizano Gallardo, Rocío de Lourdes Madrigal Evangelista y María de Lourdes Madrigal Evangelista.
Todos comparten representantes autorizados: Ulises Dávila Camacho, Bricia Elvira Gómez Sánchez, Édgar Fernando Fausto Romo, Enrique Guzmán Ruiz, Miguel Alejandro Medrano Rivera y Alejandro Cárdenas Enríquez, actual presidente del Parlamento de Colonias.
Estos amparos fueron presentados individualmente luego de que en julio del 2015, el titular de la Procuraduría de Desarrollo Urbano (Prodeur) Gabriel Ibarra Félix, desistiera de la demanda colectiva que presentó en representación de una quincena de vecinos.
Ortega cuestionó el motivo de la asociación al presentar siete recursos contra los planes parciales, porque pelean los mismos fines.
“Si el procurador desistió, ellos pudieron seguir adelante en conjunto. ¿Para qué presentar recursos diferentes? No tiene sentido que tengan varios frentes si será la misma solución. Ahí se puede suponer que sólo buscan entorpecer la justicia”.
Otro de los delitos podría ser la falsedad de declaraciones, pues al acudir ante el juez al presentar los amparos expresaron los mismos hechos o abstenciones que les constan y que constituyen el acto reclamado, a pesar de que se trata de un “agravio personal”.
Se suman delitos de abogados, patronos y litigantes porque los representantes legales de los “afectados” alargan el procedimiento.
AFECTACIONES EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Destrabarán inversión para generar miles de empleos
Desde octubre pasado hay limitantes para la entrega de dictámenes de uso de suelo, licencias de construcción ni se liberan regímenes de condóminos en Guadalajara. Lo anterior, a decir del vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Gustavo Núñez Gaxiola, afecta el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
De acuerdo con la asociación, al menos tres grandes proyectos que generarían hasta tres mil 700 empleos y una inversión de dos mil 500 millones se encuentran paralizados, pues desde el año pasado y a inicios de éste ingresaron las solicitudes de licencias, pero no han recibido respuesta.
“El negocio inmobiliario es intensivo en capital, cada mes que pasa la rentabilidad baja porque el dinero tiene un costo a través del tiempo y nos cuesta tener los predios”.
Pero la parálisis en el otorgamiento de permisos también le afecta al Estado y a la cuidad, “con esos proyectos estaríamos creando unos nueve mil empleos para los jaliscienses”. Hasta el momento, la Asociación ya registra afectaciones y espera que esta semana el Ayuntamiento inicie los trabajos de revisión de los proyectos para que puedan destrabar las solicitudes de licencias.
La Coparmex también registra las afectaciones a la inversión: “Algunos desarrolladores se están yendo a otras ciudades precisamente a partir de que hay parálisis en Guadalajara, es importante que se otorguen los permisos a los que sí están en regla”, señala su presidente, José Medina Mora.
La respuesta del Ayuntamiento es que en un mes se destrabarían los juicios para que entren en vigor los nuevos planes parciales. Por otra parte, en breve iniciarán las aplicaciones de sanciones contra desarrollos irregulares para que resarzan el daño ocasionado a la ciudad. Con esto se pretenden destrabar todo.
GUÍA
Pagarán por daño urbano
— ¿Qué dice el reglamento?
— Esta semana, el Ayuntamiento expidió un reglamento que da dientes al municipio para obligar a los propietarios o desarrolladores de construcciones irregulares a pagar los daños urbanos y ambientales causados.
Obliga a compensar o indemnizar el daño a todos los desarrollos iniciados o ejecutados parcial o totalmente, antes del primero de octubre de 2015, sin apego a las normas en materia urbana y de medio ambiente, con excepción de las obras sujetas o inscritas en algún proceso de regularización o titulación de predios urbanos o intraurbanos de nivel federal, estatal o municipal.
La norma técnica para establecer las multas está fundamentada en los coeficientes de los planes parciales de 2015 que están suspendidos. El producto de las sanciones se destinará al desarrollo de obras benéficas para la ciudad.
— ¿En dónde se debe compensar un daño urbano?
— Recuperación de espacio público, infraestructura vial, estudios técnicos en materia urbana, parques y unidades deportivas, infraestructura hidráulica, seguridad vial, equipamiento para transporte público, renovación barrial, rehabilitación del espacio público para la prevención del delito, gestión de residuos, arbolado urbano, eficiencia energética, mejoras al medio ambiente, educación ambiental y demás proyectos que ayuden a la recuperación de la estructura urbana.
— ¿Cómo se cuantifica la compensación del daño?
— Se realiza la ficha con los valores de la construcción, donde se señalen los niveles construidos, la superficie de desplante, los metros cuadrados construidos, el giro o uso y, en su caso, el número de viviendas.
Se localiza el predio, dentro de los planos de la norma técnica. Luego se revisa el tabulador de la norma técnica correspondiente a la zona donde se ubique el predio. El tabulador contiene los siguientes valores: superficie mínima de lote, Coeficiente de Ocupación del Suelo básico (C.O.S.), Coeficiente de Utilización del Suelo básico (C.U.S.), Coeficiente de Ocupación del Suelo Incrementado (I.C.O.S.), Coeficiente de Utilización del Suelo Incrementado (I.C.U.S.), altura máxima permitida e Índice de Edificación.
Luego se establece la diferencia entre niveles construidos y niveles permitidos, así como con el número de viviendas construidas y viviendas permitidas, datos que servirán para el cálculo de habitantes extra y la dictaminación de las Direcciones de Medio Ambiente y Movilidad.
Para determinar el incremento del C.U.S. se calcula la diferencia entre el C.U.S. básico y el C.U.S. incrementado. Dicha diferencia, expresada en metros cuadrados, se multiplicará por los valores establecidos para el cobro del Incremento del C.U.S. (ICUS) en el Artículo 33 de la Ley de Ingresos.
Para determinar la excedencia: en el caso de que las construcciones hayan rebasado los valores del Incremento del C.U.S. (ICUS), es decir el máximo de construcción permitido, la diferencia entre lo construido y el ICUS, expresada en metros cuadrados, se multiplicará por el valor catastral de metro cuadrado, de acuerdo con las tablas de Valores unitarios de terrenos y construcciones del municipio de Guadalajara.
Reportan pérdidas millonarias
La construcción de viviendas, fraccionamientos o edificios en Guadalajara está paralizada. Seis constructores consultados denuncian que desde hace cuatro meses no avanzan los proyectos de inversión.
Aseguran que padecen afectaciones económicas porque tienen congeladas inversiones millonarias y la situación llega a tal grado que algunos evalúan llevarse sus proyectos de la ciudad.
En noviembre de 2015, el alcalde Enrique Alfaro anunció la suspensión de la emisión de nuevas licencias de construcción hasta nuevo aviso. Señaló que se habían encontrado una serie de irregularidades en la última etapa de la anterior administración. Sin embargo, constructores señalan que hubo una generalización para todos los proyectos y también se detuvo la expedición de cambios de uso de suelo, dictámenes de habitabilidad y, lo que es peor, de regímenes de condominio de edificios ya terminados y hasta habitados. Esto impide que los inversionistas puedan escriturar sus propiedades.
Ignacio Ramírez, ex delegado de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Occidente y también director de Inverti, una consultoría inmobiliaria, explica que esta parálisis en los trámites detiene las inversiones y causa incertidumbre jurídica tanto entre los constructores como en los compradores.
“No se puede invertir en un terreno donde te dan un uso de suelo y luego la autoridad interpone un juicio de nulidad”.
Señala también que la falta de certidumbre en torno a los nuevos planes parciales, detenidos desde el año pasado por las demandas de apenas una quincena de vecinos representados por el Parlamento de Colonias —cuando el municipio tiene más de 1.4 millones de pobladores—, afecta cuatro desarrollos que él representa y que no se pueden iniciar en la zona de Américas, Pablo Neruda, Colomos Providencia y Centro. Estima que el monto detenido es de mil millones de pesos, así como la pérdida de 800 empleos temporales y 300 definitivos.
Armando Gómez Flores, vicepresidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) de la Delegación Jalisco, indica que este entorno impacta en la cadena productiva. “Afecta a inversionistas, desarrolladores, trabajadores, proveedores y contratistas”.
Otros cinco constructores que prefirieron reservar su identidad, explican que al solicitar al Ayuntamiento la celeridad en los trámites siempre reciben la misma respuesta: “Su caso está en revisión”. Algunos ya se preparan para ir a los tribunales.
“Tenemos ya varios terrenos contratados donde estamos pidiendo el uso de suelo de acuerdo con el plan parcial y no tenemos respuesta… no hemos podido iniciar. Tenemos una inversión congelada de 200 millones de pesos”, se lamenta Luis, quien tiene un proyecto al que le fue otorgado el uso de suelo con los planes parciales de 2015 antes de que fueran impugnados, pero que no avanza pues el Ayuntamiento asegura que no coincide con los planes vigentes de 2003.
En una situación similar se encuentra Andrés, pues a uno de sus edificios, con todos sus documentos en regla, no le quieren otorgar la habitabilidad a pesar de que ya está pagada. Sin este documento, tampoco se puede escriturar.
“Es irregular según sus términos porque no coincide con el plan parcial de esa zona, pero ya tenemos el uso de suelo, la licencia, el régimen de condominio y todos los lineamientos que nos pedían. Es un edificio pequeño de ocho departamentos, aunque una inversión de 35 millones de pesos que está parada”.
Por su parte, Ernesto añade que, en su caso, la inversión que tiene congelada asciende a casi 90 millones de pesos. “Ya está pagada la habitabilidad y la solicitud para el régimen de condominio se metió hace unos meses. No nos dicen que no, pero nunca nos dicen cuándo”.
Fernando es otra historia. Considera que no hay una razón legal para tener paralizado el desarrollo inmobiliario y califica la tardanza como una “ineficiencia”.
Los empresarios destacan que no tienen recursos ante los tribunales porque cumplieron con los criterios y requisitos que entonces les marcó la autoridad.
Pierde municipio con restricción
Las empresas constructoras y los compradores no son los únicos afectados por la falta de emisión de permisos para la construcción en el Ayuntamiento de Guadalajara. Empresarios afirman que el municipio es el más perjudicado porque pierde ingresos y potencial población.
De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), del 2000 al 2010, Guadalajara perdió a más de 150 mil habitantes que en su mayoría migraron hacia otros municipios metropolitanos.
El problema es que los ingresos más importantes de un municipio provienen de la expedición de licencias, el impuesto predial y las aportaciones de la Federación, las cuales se calculan según el número de habitantes que tenga la ciudad.
Ignacio Ramírez, director de la consultora Inverti, explica que no sólo el Ayuntamiento de Guadalajara deja de percibir ingresos por el pago de licencias, usos de suelo, habitabilidad y regímenes de condominio, también pierde población y, en consecuencia, dinero de la Federación.
TESTIMONIOS
Pagó habitabilidad y no se la dan
Fernando y Andrés son socios de una empresa que construyó un edificio de cuatro niveles y ocho departamentos. A inicios de esta administración y con visto bueno de los funcionarios pagaron la habitabilidad, pero no se las quieren dar. Argumentan que su proyecto no es acorde a los planes parciales.
“Desde hace tres meses pagamos la habitabilidad y se metieron a revisar el uso de suelo. Dicen que es irregular según sus términos, pero nosotros ya teníamos todo: el uso de suelo, la licencia y el régimen de condominio. Tenemos todos los documentos”.
Analizan irse a los tribunales
Luis compró un terreno para construir un desarrollo inmobiliario. Obtuvo el uso de suelo de la administración anterior, la viabilidad del SIAPA, pero con el nuevo Gobierno solicitó la licencia de construcción y no se la han otorgado.
“Me voy a ir a tribunales porque ahí tengo otorgado mi uso de suelo en tiempo, forma y orden… tengo todo. No hay lana ni ‘chuecuras’ en esto, esa no es nuestra forma de operar. No se emite la licencia y nos dicen que regresemos en 15 días y luego otra vez en 15 días… oficialmente no hay respuesta”.
No pueden escriturar
Ernesto espera recibir el régimen de condominio de un edificio de 17 departamentos del que ya vendió seis unidades. Sin ese documento, los dueños no pueden escriturar y el edificio no tiene personalidad jurídica.
“Nunca nos dicen que no, pero tampoco nos dicen cuándo (en el Ayuntamiento). Si no tienes el régimen de condominio no puedes escriturar y el edificio no tiene la personalidad jurídica para exigir las cuotas condominales”.
Mil millones congelados
Ignacio Ramírez, director de Inverti, representa a cuatro mega proyectos cuyo valor asciende a una inversión de mil millones de pesos para la ciudad. Se planea construir estos desarrollos en las zonas del Centro, Pablo Neruda, Colomos Providencia y Américas. Sin embargo, no se han podido concretar por la falta de planes parciales actualizados.
Ni la vivienda social se salva
Jaime no puede arrancar una obra de construcción de vivienda con precios accesibles. Busca construir una torre de 60 departamentos con un costo cercano a los 750 mil pesos cada unidad. El proyecto se había gestionado con el Instituto Municipal de la Vivienda y Obras Públicas, pero se detuvo con el cambio de administración.
“Falta que nos otorguen la licencia de construcción. Nos contestaron que ya se estaba revisando y ahí se quedó’’.
Prometen liberar las licencias
Armando Gómez Flores, vicepresidente de la Canadevi, explica que hace unos días sostuvieron una reunión con Enrique Alfaro donde les explicó la estrategia para aplicar los planes parciales 2015 que fueron impugnados por el Parlamento de Colonias. El alcalde le detalló que podrán hacer solicitudes para construir con base en los planes parciales 2015 para que sean discutidas y, en su caso, aprobadas en sesión de Ayuntamiento. Esta estrategia se utilizaría mientras se resuelve el pleito legal.
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Mientras Bárbara Casillas, abogada del Ayuntamiento, explica que los desarrollos fueron autorizados en las últimas cuatro administraciones municipales. Patricia Martínez, coordinadora de Gestión Integral de la Ciudad, detalla que los casos fueron detectados por las direcciones de Obras Públicas y de Ordenamiento del Territorio cuando los mismos constructores se acercaron a la alcaldía para pedir cambios en los proyectos o licencias nuevas: “Antes de otorgarlas entramos a la revisión de los expedientes y allí identificamos (las anomalías). En la mayoría de los casos es un dictamen de uso de suelo mal emitido. Evidentemente no podemos otorgar una habitabilidad cuando encontramos vicios de origen”.
Abunda que pudo haber sido un dictamen que se emitió en las pasadas administraciones, pero después los constructores solicitaron un cambio de proyecto. Allí es donde se detectó una violación al uso de suelo.
Comenta que el resto de las edificaciones irregulares son gasolineras, comercios y otros giros. “También invadieron la servidumbre, les faltan cajones de estacionamiento o hay un tema ambiental que no solventaron”.
Bárbara Casillas acentúa que los funcionarios municipales fueron quienes, en su momento, emitieron mal los documentos y afirma que llevarán a cabo las acciones legales correspondientes contra los implicados. “En personas, no puedo decir cuántos implicados hay, pero en cargos, son alrededor de seis los que autorizaban constantemente estos dictámenes”.
En una semana, la primera sesión
El comité técnico encargado de elaborar las sanciones y mecanismos de compensación para las torres construidas con anomalías, tendrá su primera sesión en una semana, cuando se terminen de integrar los expedientes de las edificaciones fuera de norma, informa Patricia Martínez.
El órgano estará integrado por un presidente y un secretario técnico (designados por el alcalde), el tesorero, el síndico, así como los directores de Obras Públicas, Movilidad, Ordenamiento de Territorio y Medio Ambiente.
Martínez asevera que necesitan integrar los expedientes antes de convocar a la primera sesión. Por eso el Ayuntamiento se encuentra en un proceso de revisión de campo para comprobar qué se construyó realmente y el avance las obras.
Ya hay acercamientos con constructores para comunicarles de las nuevas disposiciones administrativas. También se han reunido con la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios y la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).
Otra instancia por la que pasarán los proyectos de sanción será una comisión edilicia, conformada por representantes de todas las fracciones, los regidores presidentes de la Comisión de Obras Públicas y de Servicios Municipales. También habrá un secretario técnico, quien será el mismo del comité.
Esta comisión se encargará de aprobar o rechazar las sanciones antes de enviarse al pleno del Ayuntamiento.
CLAVES
Proceso de regularización
Responsables. Hay tres instancias por las que debe pasar un proyecto de indemnización antes de ser aplicado: el comité técnico, la comisión edilicia y el pleno del Ayuntamiento. Este último es quien decidirá si las multas proceden o no.
Aludidos. El desarrollador interesado en arreglar su situación es quien debe dar el primer paso y presentar una solicitud ante el secretario técnico del comité. Tras una revisión de documentos, se elabora un proyecto de indemnización y se le notifica al constructor. Luego se turna el expediente al comité, donde se decide si procede o no, y en caso de que así sea se cuantifica la compensación, se determinan las modalidades y los plazos para los pagos y obras.
Audiencia. Enseguida se manda a llamar al constructor para explicarle el dictamen emitido por el comité técnico y se le otorga el derecho de audiencia. Si todo sigue en marcha, el caso se turna a la comisión edilicia donde se decide si la compensación procede. Y una vez aprobada, el expediente pasa al pleno del Ayuntamiento, donde se da la indicación para firmar el convenio entre el promotor y el municipio.
Pleito. En caso de que exista un juicio de lesividad, se acuerda el desistimiento.
Conciliación. El Ayuntamiento también podrá invitar a los constructores de desarrollos irregulares a arreglar su situación. Las indemnizaciones sólo procederán si ambas partes están de acuerdo con los términos. De lo contrario, la alcaldía seguirá la ruta penal o administrativa.
IMPUGNACIÓN DE PLANES PARCIALES
Demandantes habrían cometido fraude procesal
Miguel Ángel Ortega, jefe del Departamento de Derecho Social de la División de Estudios Jurídicos de la Universidad de Guadalajara (UdeG), considera que integrantes del Parlamento de Colonias pudieron haber incurrido en fraude procesal durante su batalla legal contra los nuevos Planes Parciales de Desarrollo Urbano.
Tras analizar todas las demandas, siete personas promueven igual número de juicios de amparo contra los planes parciales 2015, por los mismos motivos y hasta comparten a los representantes autorizados.
Se tratan de dos recursos promovidos por Elías Orozco Martínez, dos por Gloria Patricia Gallardo González y el resto de Isaac Tallín Pizano Gallardo, Rocío de Lourdes Madrigal Evangelista y María de Lourdes Madrigal Evangelista.
Todos comparten representantes autorizados: Ulises Dávila Camacho, Bricia Elvira Gómez Sánchez, Édgar Fernando Fausto Romo, Enrique Guzmán Ruiz, Miguel Alejandro Medrano Rivera y Alejandro Cárdenas Enríquez, actual presidente del Parlamento de Colonias.
Estos amparos fueron presentados individualmente luego de que en julio del 2015, el titular de la Procuraduría de Desarrollo Urbano (Prodeur) Gabriel Ibarra Félix, desistiera de la demanda colectiva que presentó en representación de una quincena de vecinos.
Ortega cuestionó el motivo de la asociación al presentar siete recursos contra los planes parciales, porque pelean los mismos fines.
“Si el procurador desistió, ellos pudieron seguir adelante en conjunto. ¿Para qué presentar recursos diferentes? No tiene sentido que tengan varios frentes si será la misma solución. Ahí se puede suponer que sólo buscan entorpecer la justicia”.
Otro de los delitos podría ser la falsedad de declaraciones, pues al acudir ante el juez al presentar los amparos expresaron los mismos hechos o abstenciones que les constan y que constituyen el acto reclamado, a pesar de que se trata de un “agravio personal”.
Se suman delitos de abogados, patronos y litigantes porque los representantes legales de los “afectados” alargan el procedimiento.
AFECTACIONES EN EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN
Destrabarán inversión para generar miles de empleos
Desde octubre pasado hay limitantes para la entrega de dictámenes de uso de suelo, licencias de construcción ni se liberan regímenes de condóminos en Guadalajara. Lo anterior, a decir del vicepresidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Gustavo Núñez Gaxiola, afecta el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
De acuerdo con la asociación, al menos tres grandes proyectos que generarían hasta tres mil 700 empleos y una inversión de dos mil 500 millones se encuentran paralizados, pues desde el año pasado y a inicios de éste ingresaron las solicitudes de licencias, pero no han recibido respuesta.
“El negocio inmobiliario es intensivo en capital, cada mes que pasa la rentabilidad baja porque el dinero tiene un costo a través del tiempo y nos cuesta tener los predios”.
Pero la parálisis en el otorgamiento de permisos también le afecta al Estado y a la cuidad, “con esos proyectos estaríamos creando unos nueve mil empleos para los jaliscienses”. Hasta el momento, la Asociación ya registra afectaciones y espera que esta semana el Ayuntamiento inicie los trabajos de revisión de los proyectos para que puedan destrabar las solicitudes de licencias.
La Coparmex también registra las afectaciones a la inversión: “Algunos desarrolladores se están yendo a otras ciudades precisamente a partir de que hay parálisis en Guadalajara, es importante que se otorguen los permisos a los que sí están en regla”, señala su presidente, José Medina Mora.
La respuesta del Ayuntamiento es que en un mes se destrabarían los juicios para que entren en vigor los nuevos planes parciales. Por otra parte, en breve iniciarán las aplicaciones de sanciones contra desarrollos irregulares para que resarzan el daño ocasionado a la ciudad. Con esto se pretenden destrabar todo.
GUÍA
Pagarán por daño urbano
— ¿Qué dice el reglamento?
— Esta semana, el Ayuntamiento expidió un reglamento que da dientes al municipio para obligar a los propietarios o desarrolladores de construcciones irregulares a pagar los daños urbanos y ambientales causados.
Obliga a compensar o indemnizar el daño a todos los desarrollos iniciados o ejecutados parcial o totalmente, antes del primero de octubre de 2015, sin apego a las normas en materia urbana y de medio ambiente, con excepción de las obras sujetas o inscritas en algún proceso de regularización o titulación de predios urbanos o intraurbanos de nivel federal, estatal o municipal.
La norma técnica para establecer las multas está fundamentada en los coeficientes de los planes parciales de 2015 que están suspendidos. El producto de las sanciones se destinará al desarrollo de obras benéficas para la ciudad.
— ¿En dónde se debe compensar un daño urbano?
— Recuperación de espacio público, infraestructura vial, estudios técnicos en materia urbana, parques y unidades deportivas, infraestructura hidráulica, seguridad vial, equipamiento para transporte público, renovación barrial, rehabilitación del espacio público para la prevención del delito, gestión de residuos, arbolado urbano, eficiencia energética, mejoras al medio ambiente, educación ambiental y demás proyectos que ayuden a la recuperación de la estructura urbana.
— ¿Cómo se cuantifica la compensación del daño?
— Se realiza la ficha con los valores de la construcción, donde se señalen los niveles construidos, la superficie de desplante, los metros cuadrados construidos, el giro o uso y, en su caso, el número de viviendas.
Se localiza el predio, dentro de los planos de la norma técnica. Luego se revisa el tabulador de la norma técnica correspondiente a la zona donde se ubique el predio. El tabulador contiene los siguientes valores: superficie mínima de lote, Coeficiente de Ocupación del Suelo básico (C.O.S.), Coeficiente de Utilización del Suelo básico (C.U.S.), Coeficiente de Ocupación del Suelo Incrementado (I.C.O.S.), Coeficiente de Utilización del Suelo Incrementado (I.C.U.S.), altura máxima permitida e Índice de Edificación.
Luego se establece la diferencia entre niveles construidos y niveles permitidos, así como con el número de viviendas construidas y viviendas permitidas, datos que servirán para el cálculo de habitantes extra y la dictaminación de las Direcciones de Medio Ambiente y Movilidad.
Para determinar el incremento del C.U.S. se calcula la diferencia entre el C.U.S. básico y el C.U.S. incrementado. Dicha diferencia, expresada en metros cuadrados, se multiplicará por los valores establecidos para el cobro del Incremento del C.U.S. (ICUS) en el Artículo 33 de la Ley de Ingresos.
Para determinar la excedencia: en el caso de que las construcciones hayan rebasado los valores del Incremento del C.U.S. (ICUS), es decir el máximo de construcción permitido, la diferencia entre lo construido y el ICUS, expresada en metros cuadrados, se multiplicará por el valor catastral de metro cuadrado, de acuerdo con las tablas de Valores unitarios de terrenos y construcciones del municipio de Guadalajara.
Reportan pérdidas millonarias
La construcción de viviendas, fraccionamientos o edificios en Guadalajara está paralizada. Seis constructores consultados denuncian que desde hace cuatro meses no avanzan los proyectos de inversión.
Aseguran que padecen afectaciones económicas porque tienen congeladas inversiones millonarias y la situación llega a tal grado que algunos evalúan llevarse sus proyectos de la ciudad.
En noviembre de 2015, el alcalde Enrique Alfaro anunció la suspensión de la emisión de nuevas licencias de construcción hasta nuevo aviso. Señaló que se habían encontrado una serie de irregularidades en la última etapa de la anterior administración. Sin embargo, constructores señalan que hubo una generalización para todos los proyectos y también se detuvo la expedición de cambios de uso de suelo, dictámenes de habitabilidad y, lo que es peor, de regímenes de condominio de edificios ya terminados y hasta habitados. Esto impide que los inversionistas puedan escriturar sus propiedades.
Ignacio Ramírez, ex delegado de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios de Occidente y también director de Inverti, una consultoría inmobiliaria, explica que esta parálisis en los trámites detiene las inversiones y causa incertidumbre jurídica tanto entre los constructores como en los compradores.
“No se puede invertir en un terreno donde te dan un uso de suelo y luego la autoridad interpone un juicio de nulidad”.
Señala también que la falta de certidumbre en torno a los nuevos planes parciales, detenidos desde el año pasado por las demandas de apenas una quincena de vecinos representados por el Parlamento de Colonias —cuando el municipio tiene más de 1.4 millones de pobladores—, afecta cuatro desarrollos que él representa y que no se pueden iniciar en la zona de Américas, Pablo Neruda, Colomos Providencia y Centro. Estima que el monto detenido es de mil millones de pesos, así como la pérdida de 800 empleos temporales y 300 definitivos.
Armando Gómez Flores, vicepresidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) de la Delegación Jalisco, indica que este entorno impacta en la cadena productiva. “Afecta a inversionistas, desarrolladores, trabajadores, proveedores y contratistas”.
Otros cinco constructores que prefirieron reservar su identidad, explican que al solicitar al Ayuntamiento la celeridad en los trámites siempre reciben la misma respuesta: “Su caso está en revisión”. Algunos ya se preparan para ir a los tribunales.
“Tenemos ya varios terrenos contratados donde estamos pidiendo el uso de suelo de acuerdo con el plan parcial y no tenemos respuesta… no hemos podido iniciar. Tenemos una inversión congelada de 200 millones de pesos”, se lamenta Luis, quien tiene un proyecto al que le fue otorgado el uso de suelo con los planes parciales de 2015 antes de que fueran impugnados, pero que no avanza pues el Ayuntamiento asegura que no coincide con los planes vigentes de 2003.
En una situación similar se encuentra Andrés, pues a uno de sus edificios, con todos sus documentos en regla, no le quieren otorgar la habitabilidad a pesar de que ya está pagada. Sin este documento, tampoco se puede escriturar.
“Es irregular según sus términos porque no coincide con el plan parcial de esa zona, pero ya tenemos el uso de suelo, la licencia, el régimen de condominio y todos los lineamientos que nos pedían. Es un edificio pequeño de ocho departamentos, aunque una inversión de 35 millones de pesos que está parada”.
Por su parte, Ernesto añade que, en su caso, la inversión que tiene congelada asciende a casi 90 millones de pesos. “Ya está pagada la habitabilidad y la solicitud para el régimen de condominio se metió hace unos meses. No nos dicen que no, pero nunca nos dicen cuándo”.
Fernando es otra historia. Considera que no hay una razón legal para tener paralizado el desarrollo inmobiliario y califica la tardanza como una “ineficiencia”.
Los empresarios destacan que no tienen recursos ante los tribunales porque cumplieron con los criterios y requisitos que entonces les marcó la autoridad.
Pierde municipio con restricción
Las empresas constructoras y los compradores no son los únicos afectados por la falta de emisión de permisos para la construcción en el Ayuntamiento de Guadalajara. Empresarios afirman que el municipio es el más perjudicado porque pierde ingresos y potencial población.
De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), del 2000 al 2010, Guadalajara perdió a más de 150 mil habitantes que en su mayoría migraron hacia otros municipios metropolitanos.
El problema es que los ingresos más importantes de un municipio provienen de la expedición de licencias, el impuesto predial y las aportaciones de la Federación, las cuales se calculan según el número de habitantes que tenga la ciudad.
Ignacio Ramírez, director de la consultora Inverti, explica que no sólo el Ayuntamiento de Guadalajara deja de percibir ingresos por el pago de licencias, usos de suelo, habitabilidad y regímenes de condominio, también pierde población y, en consecuencia, dinero de la Federación.
TESTIMONIOS
Pagó habitabilidad y no se la dan
Fernando y Andrés son socios de una empresa que construyó un edificio de cuatro niveles y ocho departamentos. A inicios de esta administración y con visto bueno de los funcionarios pagaron la habitabilidad, pero no se las quieren dar. Argumentan que su proyecto no es acorde a los planes parciales.
“Desde hace tres meses pagamos la habitabilidad y se metieron a revisar el uso de suelo. Dicen que es irregular según sus términos, pero nosotros ya teníamos todo: el uso de suelo, la licencia y el régimen de condominio. Tenemos todos los documentos”.
Analizan irse a los tribunales
Luis compró un terreno para construir un desarrollo inmobiliario. Obtuvo el uso de suelo de la administración anterior, la viabilidad del SIAPA, pero con el nuevo Gobierno solicitó la licencia de construcción y no se la han otorgado.
“Me voy a ir a tribunales porque ahí tengo otorgado mi uso de suelo en tiempo, forma y orden… tengo todo. No hay lana ni ‘chuecuras’ en esto, esa no es nuestra forma de operar. No se emite la licencia y nos dicen que regresemos en 15 días y luego otra vez en 15 días… oficialmente no hay respuesta”.
No pueden escriturar
Ernesto espera recibir el régimen de condominio de un edificio de 17 departamentos del que ya vendió seis unidades. Sin ese documento, los dueños no pueden escriturar y el edificio no tiene personalidad jurídica.
“Nunca nos dicen que no, pero tampoco nos dicen cuándo (en el Ayuntamiento). Si no tienes el régimen de condominio no puedes escriturar y el edificio no tiene la personalidad jurídica para exigir las cuotas condominales”.
Mil millones congelados
Ignacio Ramírez, director de Inverti, representa a cuatro mega proyectos cuyo valor asciende a una inversión de mil millones de pesos para la ciudad. Se planea construir estos desarrollos en las zonas del Centro, Pablo Neruda, Colomos Providencia y Américas. Sin embargo, no se han podido concretar por la falta de planes parciales actualizados.
Ni la vivienda social se salva
Jaime no puede arrancar una obra de construcción de vivienda con precios accesibles. Busca construir una torre de 60 departamentos con un costo cercano a los 750 mil pesos cada unidad. El proyecto se había gestionado con el Instituto Municipal de la Vivienda y Obras Públicas, pero se detuvo con el cambio de administración.
“Falta que nos otorguen la licencia de construcción. Nos contestaron que ya se estaba revisando y ahí se quedó’’.
Prometen liberar las licencias
Armando Gómez Flores, vicepresidente de la Canadevi, explica que hace unos días sostuvieron una reunión con Enrique Alfaro donde les explicó la estrategia para aplicar los planes parciales 2015 que fueron impugnados por el Parlamento de Colonias. El alcalde le detalló que podrán hacer solicitudes para construir con base en los planes parciales 2015 para que sean discutidas y, en su caso, aprobadas en sesión de Ayuntamiento. Esta estrategia se utilizaría mientras se resuelve el pleito legal.
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