Descartan auge de torres por nuevos planes

Si bien la actualización de los Planes Parciales de Desarrollo Municipal ha levantado algunas dudas de ciudadanos que temen que el Ayuntamiento abra la puerta a torres de forma desordenada, el potencial edificable será apenas 2.36% mayor con respecto a los instrumentos urbanos vigentes, confirma la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad. “Sí se permite la redensificación y la verticalización, pero tampoco implicará un colapso… se va a volver atractivo construir dentro de la ciudad”, aseguró la coordinadora Patricia Martínez, quien remarca que el potencial edificable revierte la idea de que Guadalajara tendrá una explosión de torres.

Por el contrario, el potencial de crecimiento se concentrará en las zonas que pueden absorber el impacto, principalmente los corredores del transporte masivo (Tren Ligero y Macrobús, pero también en los ejes de las nuevas rutas empresa del sistema colectivo) y donde están las fuentes de empleo, con la intención de incrementar la densidad actual de 107 habitantes por hectárea a 146, en las próximas décadas (en los últimos 25 años, la capital jalisciense perdió 190 mil habitantes, que se fueron a vivir a otros municipios de la metrópoli).

A partir de datos catastrales de los metros cuadrados de construcción de cada lote se obtuvo el potencial edificable en el municipio, que se pretende concentrar en el Centro (donde convergen las líneas del Tren) y los sitios de consumo. Los planes parciales vigentes se enfocan en la edificación en zonas de Cruz del Sur, Olímpica y Huentitán.

El problema de los planes parciales fue heredado a la administración de Enrique Alfaro, pero ya hay avances en la actualización. Para el munícipe, el municipio necesita una visión renovada de futuro, con reglas claras para su crecimiento alineadas con el Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano (PotMet).

Priorizarán redensificación en corredores de transporte masivo

Los nuevos planes parciales priorizan la redensificación de polígonos claves en la ciudad para recuperar habitantes en zonas con poca población y para incentivar el uso del transporte público.

Patricia Martínez, titular de la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad, remarca que los corredores del Desarrollo Orientado al Transporte (DOT) recibirán un impulso especial en los nuevos instrumentos de planeación.

Los polígonos DOT son aquellas zonas, según el Plan de Desarrollo Municipal, que se encuentran a una distancia de 800 metros o menos de los corredores de transporte público masivo, como las tres líneas de Tren Ligero y el Macrobús.

Uno de los beneficios para estos espacios que traerán los nuevos planes parciales será que los desarrollos habitacionales que se construyan en los polígonos DOT quedarán exentos de la construcción de cajones de estacionamiento.

“Lo que ya se permite es que esos espacios sean más viviendas o que se conviertan en espacios públicos de calidad para el desarrollo”.

En lo que refiere a las alturas de los desarrollos, lo que se pretende es que haya un escalonamiento; en otras palabras, que sobre los propios corredores existan las mayores altitudes y, conforme se adentre a las colonias, disminuyan.

“Otro de los beneficios es que se podrán construir más metros cuadrados sin tener que pagar por el extra, lo que se tendría que pagar sería mínimo. Esto se verá reflejado en el costo de la vivienda”.

Añadió que los corredores DOT tienen sus áreas de influencia, con servicios e infraestructura consolidados.

Otros puntos donde se impulsará la redensificación serán los corredores de la ruta empresa, las zonas Olímpica, Centro y Minerva.

“El distrito donde se concentra el mayor potencial de desarrollo es el Centro, porque convergen los cuatro corredores de transporte. López Mateos no es un corredor DOT, pero podría recibir un impacto. Esos corredores en 10 o 15 años podrían hasta tener una ruta de Tren Ligero u otro tipo de transporte, entonces tenemos que irlos redensificando”. 

Procedentes, la mitad de observaciones ciudadanas a nuevos planes parciales

De las dos mil 889 observaciones que realizaron ciudadanos a los nuevos planes parciales, durante la consulta que concluyó en julio pasado, la Coordinación de Gestión Integral de la Ciudad resolvió que 51% son procedentes o parcialmente procedentes; es decir, podrían ser tomadas en cuenta para hacer ajustes a los proyectos. 

La titular del área, Patricia Martínez, informa que 40% resultaron improcedentes, debido a que no se ajustaban a los criterios técnicos del desarrollo de la ciudad. Algunas personas, acentuó, realizaron solicitudes fuera de todo contexto urbano,  sobre todo en materia de normas de edificación, ya que pedían construir más niveles o que se eliminaran algunas normas que restringen las alturas. 

El otro 9% resultaron infundadas: los ciudadanos no incluyeron una propuesta en la solicitud que presentaron. Pese a esto, el Ayuntamiento se encuentra en proceso para responder con fundamentos jurídicos a todos los vecinos que realizaron observaciones. Las zonas donde se realizaron el mayor número de observaciones fueron Minerva (con mil 559), seguido por el Centro (649) y Huentitán (243).

Reitera que durante los talleres y capacitaciones que se brindaron en la consulta pública para la actualización de los planes parciales, se les explicó a los vecinos para qué sirven y cuáles son los elementos que deben importarles en el desarrollo de la ciudad. “Históricamente, los planes parciales han sido un tema difícil de entender. Abrir un plano por sí mismo no dice nada. Lo que hicimos con esta propuesta fue traducir un lenguaje que es muy técnico”. 

Se proyecta que el próximo mes, los 53 planes parciales sean dictaminados en comisiones edilicias para su posterior aprobación en el pleno, que podría ser en diciembre. “Una vez que los apruebe el Ayuntamiento, los tenemos que inscribir en el Registro Público de la Propiedad…”. 

Incentivan repoblamiento, pero será ordenado

Con el objetivo de que la población regrese a vivir a la ciudad y evitar su despoblamiento, los planes parciales promueven un paquete de incentivos para volver atractiva la construcción de vivienda.

Patricia Martínez indica que los nuevos instrumentos fomentan el cambio de uso de suelo para redensificar los corredores de las tres líneas del Tren Ligero, el Macrobús y en los ejes de la ruta empresa aprobados por la Secretaría de Movilidad.

Para incentivar la vivienda, el valor del Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) básico de la propuesta con respecto a los planes parciales vigentes, tiene una disminución de 25%. Así, el CUS básico corresponde a 73.2% del potencial total, mientras el ICUS corresponde al 26.8% restante, en cambio, “los planes vigentes no contemplan el CUS incrementado”.

La otra ventaja es que el pago del Incremento del Coeficiente de Utilización del Suelo (ICUS) se destinará para renovar la infraestructura y equipamiento, “si como CUS base puedes construir dos mil metros cuadrados, pero el predio tiene potencial para construir otros mil metros, se tendrá que pagar por cada metro cuadrado que se decida construir”. Con esto se cumple la recomendación internacional para que los Ayuntamientos diseñen instrumentos para recabar recursos para invertir en la renovación de la ciudad. 

Otro incentivo que se contempla es incluir el Índice de Edificación de Vivienda, que indica no sólo cuántas viviendas se pueden desarrollar en un predio, sino que contribuye a diversificar el tipo de vivienda.

La idea es que en un desarrollo puedan convivir departamentos desde 40 metros cuadrados hasta 150, o más, para atender las necesidades de los diferentes tipos de clientes potenciales y modelos de familia. 

Y se exentarán de cajones de estacionamiento a todos los desarrollos ubicados frente a los corredores de transporte masivo.

Reducen riesgo de judicialización 

Ante las demandas que frenaron la actualización de los nuevos instrumentos de desarrollo urbano en pasadas administraciones, el Ayuntamiento tapatío se ha asegurado de reducir los riesgos para evitar que sean judicializados nuevamente.

La controversia jurídica de mayor impacto sucedió en 2015, cuando la entonces administración de Ramiro Hernández aprobó nuevos planes parciales, lo que derivó en que el Tribunal de lo Administrativo del Estado (TAE) otorgara una suspensión al Parlamento de Colonias, dejándolos sin efecto.

Para evitar que esto suceda, Patricia Martínez, coordinadora de Gestión Integral de la Ciudad, asegura que han cuidado cada detalle del proceso, pero también convirtieron en lecciones los errores del pasado.

Por eso, en esta ocasión se evitó someter al mismo tiempo la consulta todos los instrumentos de planeación: el Programa Municipal de Desarrollo Urbano, el Plan de Centro de Población y los 53 Planes Parciales de Desarrollo Urbano. 

“En 2015 sacaron al mismo tiempo la consulta de todos esos instrumentos y lo que argumentaron los quejosos es cómo pueden sacar a consulta al mismo tiempo lo general y lo particular”.

A esto suma dos fortalezas de los planes parciales, que reducen el riesgo de judicialización: los criterios técnicos a los que se apegó la actualización de los planes y la participación ciudadana a través de las reuniones que se llevaron para socializar los instrumentos con las cúpulas empresariales y asociaciones vecinales, principalmente de Chapalita, Country Club, Monraz, Providencia Sur y Colomos Providencia. 

“Cuidaremos cada paso que damos jurídicamente para que no haya ninguna inconsistencia”, señaló previamente la síndico, Bárbara Casillas. Para el Ayuntamiento, “los planes del 2015 pasarán a la historia”.

Guadalajara pierde 190 mil habitantes por falta de vivienda 

La falta de viviendas a precios accesibles en Guadalajara ha provocado que muchos de sus habitantes emigren a otros municipios de la metrópoli. Según datos del Inegi, en los últimos 25 años la capital jalisciense perdió 190 mil habitantes.

Patricia Martínez comenta que es la única ciudad del área metropolitana que ha perdido población. Precisa  que en el municipio es mucho mayor la demanda de vivienda que la oferta.

“En Guadalajara, en 2016 había 158 mil personas susceptibles de obtener un crédito del Infonavit, pero únicamente se otorgaron dos mil porque evidentemente no hay una oferta de vivienda”. Reflexiona que en Tlajomulco no está la demanda de vivienda, “está en Guadalajara. La gente vive, trabaja y se mueve en Guadalajara”.

En la capital actualmente hay 107 habitantes por hectárea, pero la meta es llegar a 146 para el año 2045.

GUÍA

La demanda

Patricia Martínez, coordinadora de Gestión Integral de la Ciudad.

• Según datos del Infonavit, el 71% de la demanda de vivienda en Guadalajara es del tipo social de 300 a 450 mil pesos. Sólo 12% busca adquirir casas entre los 451 mil y 700 mil pesos, mientras el 17%, de 700 mil en adelante.
• Por otra parte, una de cada 10 viviendas en la ciudad está deshabitada, contra cuatro de cada 10 en Tlajomulco. Fenómeno que, señala Martínez, muestra que la dispersión no es la respuesta.
• Las zonas 1 (Centro) y 2 (Minerva), que tienen sus planes desactualizados desde el 2003, son las que más problemas tienen de despoblamiento. Por ejemplo, en el Centro se ha perdido el 19% de la población, mientras en la Minerva, el 14 por ciento.

Accesible

Una de las estrategias contempladas en los planes parciales para combatir la problemática del despoblamiento es aumentar el Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) base en polígonos clave para tener más proyectos inmobiliarios de vivienda accesible.

“Lo que hacemos es generar incentivos para que eso ocurra. Por ejemplo, si nosotros queremos incentivar la vivienda social sería un error cobrarles más incrementos para construir en los corredores de transporte masivo. Lo que hacemos es aumentar el CUS base para que no tenga que pagar de más”, remarca Patricia Martínez.