Guadalajara quiere 400 MDP para generación de vivienda

GUADALAJARA, JALISCO (22/JUL/2013).- Uno de los objetivos establecidos por el Ayuntamiento de Guadalajara dentro de su estrategia hacia el repoblamiento de la ciudad es la gestión de 400 millones de pesos de instituciones federales en el periodo 2013-2014, para incentivar la generación de nuevas viviendas que conduzcan a la densificación del municipio.

La Comisión de Planeación Urbana (Coplaur) está al tanto de lo que han advertido otras instancias como la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi) en Jalisco: que la política federal en esta materia fue modificada para priorizar en una mayor medida la densificación de las urbes, con un aprovechamiento más intensivo y eficiente del territorio (ya se pretendía, en parte, en la postrimería del sexenio anterior).

Lo que halló la Coplaur y su vocal ejecutivo, José Luis Valencia Abundis, es que la Comisión Nacional de Vivienda (Conavi) y el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) integraron un fondo por tres mil 500 millones de pesos para fomentar el crecimiento vertical, además de otro por 15 mil millones de pesos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) para los desarrolladores.

De esta forma, mientras el primero está concebido para ser individualizado como subsidio directo a los adquirientes de vivienda, cuyos costos estén en un rango de los 380 mil a los 800 mil pesos, el segundo se trata de créditos para los promotores inmobiliarios: Coplaur quiere asegurar 60 millones de aquéllos y 340 millones de éstos.

El plan del Gobierno municipal implica, por lo tanto, triplicar y más la producción actual de vivienda en el municipio de Guadalajara, que es de mil unidades en un promedio anual —según la Canadevi—, para llegar a las tres mil 500 y generar las 42 mil hacia 2024; la misma Cámara acaba de informar que una modernización normativa (flexibilización de densidades y de cajones de estacionamiento exigidos) efectiva la detonaría, al menos, a los 10 mil hogares.

Pero si no hay una política de fomento firme de parte del municipio y las cosas no cambian en Guadalajara, la proyección de la Coplaur es que hacia ese mismo año la población descienda a un millón 300 mil tapatíos (hoy hay un millón 495 mil 189) y que las 382 mil viviendas habitadas actualmente se reduzcan hasta 340 mil, con impactos negativos a las dinámicas sociales y comerciales de los barrios y colonias.

El municipio presenta hoy en día una densidad de 99 habitantes por hectárea, aunque ciudades con un tamaño poblacional similar oscilan entre los 140 y 160 habitantes por hectárea, bajo parámetros internacionales; otras muy bien equipadas tecnológicamente y en transporte público alcanzan los 180. Las delegaciones centrales del Distrito Federal, por ejemplo, están entre los 160 y 180.

El punto ideal para Guadalajara es alcanzar los 120 habitantes por hectárea, es decir, incrementar su densidad una quinta parte de lo actual. El diagnóstico indica que, de las 370 mil viviendas del municipio, en más de las tres cuartas partes (315 mil) son independientes de uno o dos niveles, y sólo el resto (55 mil) está dentro de complejos verticales (definidos como aquellos con tres o más pisos, según la SHF).

El último intento por densificar y repoblar a Guadalajara se dio en la gestión 2010-2012, con la creación de un Instituto Municipal de la Vivienda al que nunca se dotó de recursos (fue concebido como productor de unidades, se volvió sólo un gestor, y un “elefante blanco”, según ediles tapatíos), y la actualización de planes parciales en cinco de los siete distritos (con densidades aún bajas, según la Canadevi).

SABER MÁS
Calgary y la apuesta por la vivienda vertical

Un estudio de la Sociedad Hipotecaria Federal (Estado Actual de la Vivienda en México, 2012) cita el caso de la ciudad canadiense de Calgary, donde, luego de hacer un análisis entre los efectos del crecimiento horizontal y expansivo (como el de Guadalajara y su metrópoli), frente al compacto, se demostró que la ciudad compacta reducía los gastos en distintos conceptos

33% en la construcción de infraestructura y equipamiento.

14% en la operación de la urbe.

36% en costos de calles y avenidas.

55% en agua y drenaje

25% de las reservas de suelo a consumir para el crecimiento futuro.

El análisis de la SHF acerca de la vivienda vertical señala:

El desarrollo del sector vivienda en los últimos 10 años ha sido caracterizado por un crecimiento horizontal de la vivienda. El desarrollador, en la búsqueda de maximizar la rentabilidad del proyecto, compra la tierra más barata que, por lo regular, coincide con la más alejada de los centros urbanos donde se concentran los trabajos, la infraestructura y, en general, la vida de la ciudad.

La baja densidad, que provoca vivienda horizontal, hace más costoso a los gobiernos, federal, estatales y municipales dotar a la vivienda de infraestructura urbana y servicios. Adicionalmente, también genera costos extraordinarios a los habitantes, ya que los gastos de traslado a los centros de trabajo, recreación y educación pueden ser significativos.

La vivienda vertical es una alternativa para disminuir los costos de infraestructura y urbanización porque éstos se prorratean entre más viviendas. Adicionalmente, concentrar las viviendas en menos espacio construido permite contar con más áreas libres en el desarrollo. Asimismo, la vivienda vertical ayuda a evitar la expansión desordenada de las ciudades apoyando la redensificación urbana.

EN CIFRAS
Objetivos trazados

    Actual    2024, según la        2024, pero                 Tendencia actual      
                       con cambi                               cambios

Cantidad de habitantes        1’495,189    1’300,000    1’650,000

Viviendas habitadas    382,000    340,000    432,000

Lotes vacíos    18,100    18,100    9,000

Fuente: Coplaur.