Del año 2007 a la fecha, los ayuntamientos de Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá y Tlajomulco han emitido 700 permisos para la construcción de fraccionamientos, principalmente en las periferias; es decir, se han otorgado 1.3 licencias por semana en ese lapso en promedio.

En un contexto de crisis por el abasto de agua, en ese periodo, los cinco municipios crecieron en más de 603 mil habitantes, al pasar de cuatro millones 073 mil en 2007 a cuatro millones 676 mil en 2017, según el Consejo Nacional de Población (Conapo).

Tlajomulco es el Ayuntamiento que ha otorgado el mayor número de licencias durante la última década, con 338, seguido por Zapopan, con 178.

El consultor técnico urbano, Carlos Romero Sánchez, comenta que el número de licencias aprobadas podría ser mayor porque tan sólo un permiso para un condominio puede tener “hasta 20 fraccionamientos dentro”.

Mientras continúa el crecimiento desordenado en diversos puntos de la metrópoli, solamente 67% de los habitantes está satisfecho con el servicio de agua potable; es decir, un tercio de la población está inconforme, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Calidad e Impacto Gubernamental 2017 presentada por el Inegi.

El anterior dato es relevante, en el contexto de que 100 mil viviendas atraviesan por una crisis por el desabasto de agua en Tonalá y Tlaquepaque, en plena celebración del Día Internacional del Agua. Según la encuesta, 84% de los tapatíos tiene suministro constante, pero la cifra es menor a entidades como Nuevo León (91 por ciento).

Sobre el crecimiento de la mancha urbana, Guadalajara es el único municipio que registra una reducción poblacional de 71 mil tapatíos en ese periodo, ante la migración intraurbana. Es el que menos ha crecido en este tipo de desarrollos al otorgar sólo 20 permisos en los últimos 10 años, por tener un territorio prácticamente consolidado.

Actuales administraciones entregan 98 licencias para fraccionamientos 

De finales de 2015 a la fecha, las actuales administraciones de la zona metropolitana han otorgado 98 licencias para la construcción de fraccionamientos, algunos divididos en varias etapas.

En lo que va del último periodo de Gobierno, el Ayuntamiento de Tlajomulco fue el municipio que más licencias emitió, con un total de 38 (entre 2016 y 2017). Pese a que las autoridades municipales no precisaron la fecha de los permisos entregados durante 2015, en ese año, cuando se dio la transición de Gobierno entre Ismael del Toro y Alberto Uribe se entregaron 44 autorizaciones.

Sin embargo, no es de los periodos más altos, pues tan sólo entre 2013 y 2014 se otorgaron 108 permisos, cifra superior al total de licencias otorgadas por los cinco municipios en lo que va de la actual gestión.

A Tlajomulco le sigue el Ayuntamiento de Zapopan, que ha otorgado 27 licencias desde el arranque de administración a la fecha; Tonalá y Tlaquepaque, con un total de 14 cada uno, y Guadalajara, con cinco. Las autoridades del municipio tapatío insisten en la necesidad de vivienda vertical con el objetivo de repoblar el municipio.

Pese a que el municipio de Tonalá presenta una de las zonas con mayores problemas de servicios debido a la construcción de fraccionamientos, sigue entregando licencias en zonas que están siendo abandonadas. Esto, a pesar de que en 2015 el Ayuntamiento aprobó las Normas Integrales de Redensificación Urbana para tener un crecimiento ordenado y cumplir con las reglas establecidas por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu), ya que es una de las más de 300 localidades que forman parte de los Perímetros de Contención Urbana, los cuales se establecen para que las autoridades federales otorguen los subsidios para vivienda.

De acuerdo con información publicada a mediados del año pasado por la dependencia federal, se reporta que en las Reglas de Operación del Programa de Acceso al Financiamiento para Soluciones Habitacionales 2017, se establece que, para que una vivienda pueda ser adquirida con subsidio federal, debe estar cerca de hospitales, tiendas, escuelas y centros de trabajo, contar con infraestructura de telecomunicaciones, transporte público cercano, áreas verdes y de esparcimiento.

Cuando el Ayuntamiento de Tonalá aprobó las nuevas normas, se destacó que la política federal en materia de desarrollo urbano y vivienda pretendía evitar la dispersión de los desarrollos urbanos y con ello dar prioridad a la verticalidad dentro de los centros de población.

Se reconocía también que se tenían muchas reservas urbanas en las periferias donde ya se presentaban asentamientos humanos considerables, como El Vado o Puente Grande. La directora de Desarrollo Urbano de Tonalá, Sofía Adriana Rivera Sánchez, aseguró que sí hay una planeación urbana en la construcción de estos fraccionamientos, “todo corresponde al Plan de Desarrollo Urbano del municipio”.

Comenta que el único fraccionamiento que está abandonado en el municipio, es Villas del Cortijo, lo cual se debe a que la empresa tuvo una recesión económica, pero no a la falta de servicios.

Por su parte, la jefa de Planeación Urbana de Tlaquepaque, Susana Alcocer Lúa, explica que los cotos autorizados se ubican principalmente en la zona del Valle de la Misericordia, Toluquilla, El Tesoro y El Cerro del Cuatro. Asegura que el número de licencias van en el mismo tenor que el de administraciones pasadas, “una de las ventajas de Tlaquepaque es que somos un municipio que puede crecer”.

Fuente: Conapo.

(Octubre 2015-diciembre 2017)

* Incluye información sólo de los años 2016 y 2017. En 2015, año de transición de gobierno, se entregaron otras 44.

Cuestionan ajustes “cosméticos”

En noviembre pasado, al cumplirse la fecha límite para la armonización de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, el Congreso del Estado aprobó las modificaciones a la Constitución local y al Código Urbano, con el fin de contar con reglas actualizadas en la  materia; sin embargo, se dejó pendiente el tema de los desarrollos inmobiliarios.

El presidente de la Comisión de Asuntos Metropolitanos, Augusto Valencia López, reconoce que se dejó fuera porque hay una presión muy fuerte por parte de los desarrolladores, quienes no quieren que esto se discuta, “hemos intentado subir al marco normativo una regulación más severa a fraccionamientos cerrados, pero bueno, al final del día soy uno de 39 diputados”.

El diputado emecista ha impulsado la denominada ley ‘anticotos’, a través de la cual se busca evitar que se privaticen las áreas verdes y las vialidades que se quedan dentro de los fraccionamientos, “es un tema que no se ha logrado atender con contundencia. Que haya mayores requisitos para la construcción de vivienda masiva que viene dentro (de la iniciativa). Ojalá, en algún momento, cuando todo esto sea un caos, nos daremos cuenta que hemos perdido mucho tiempo para acomodar la planeación de la ciudad de forma adecuada”.

Subrayó que estas reglas no sólo se requieren en la metrópoli sino también en ciudades medias en donde se presenta un crecimiento urbano de manera desordenada por la ausencia de marcos normativos.

Reconoció que su iniciativa seguramente se quedará en la congeladora en el Congreso, por lo menos, en lo que resta de la actual Legislatura, “ya no le dará el tiempo para procesarlo, cuando tuvieron el tiempo, me parece, privilegiaron más los acuerdos políticos y eso fue la conclusión: un marco muy débil de reformas. Habíamos empezado con la idea de construir el derecho a la ciudad y terminamos con ajustes cosméticos”.

Traje a la medida

Además de Guadalajara, el Ayuntamiento de Zapopan es otro de los municipios metropolitanos que realizaron modificaciones en materia de desarrollo urbano al aprobar los nuevos Reglamentos de Construcción y Urbanización.

Sin embargo, Carlos Romero Sánchez, consultor técnico urbano, acentuó que esto significó un retroceso en lo relacionado a este tipo de edificaciones, “empeorándolo para favorecer esos intereses obtusos de hacer lugares encerrados y desvinculados con la ciudad. No se está trabajando (en mejorar la planeación)”.

Para Romero Sánchez, el retroceso que se presentó en Zapopan fue a propósito para defender intereses de los desarrolladores inmobiliarios, “hay intereses muy detectables”.

En la nueva normativa, apuntó, el municipio faculta otorgar las áreas de cesión. El fin real de éstas es proveer de equipamiento y servicios públicos, pero Zapopan legalizó que se otorguen al interior de los cotos para uso exclusivo, “es una aberración. Se venían autorizando, se venían haciendo de la vista gorda, pero ahora lo legitimaron, lo pusieron en su norma”.

A la fecha, remarcó, el municipio ya ha otorgado permisos con lo establecido en los nuevos reglamentos, “hay decenas de licencias que han autorizado con este traje a la medida”.  Añadió que los otros  municipios no han tomado la pluma para realizar siquiera modificaciones mínimas.

“Hay una norma mal aplicada”

A pesar de reconocer que el aumento en fraccionamientos debería ser algo positivo, porque hablaría de la consolidación de la metrópoli en materia de oferta de vivienda, el consultor técnico urbano, Carlos Romero Sánchez, destaca que el problema es en materia de planeación por la falta de una normativa que realmente regule este tipo de edificaciones.

Subraya que supuestamente todos cuentan con los servicios básicos de agua, luz y drenaje que se establecen en los reglamentos municipales y diferentes ordenamientos en materia de desarrollo urbano, “una norma mal hecha, mal aplicada”, pero cuestiona los otros servicios que se quedan pendientes y que requieren de una mayor inversión y planeación.

Como ejemplo cita algunos fraccionamientos donde se presentan este tipo de fallas: Jardín Real, Solares, Las Lomas en Zapopan o Santa Fe en Tlajomulco, “tienen servicios, pero lo que no tienen es ciudad.  Son lugares que no tendrán identidad y arraigo para las personas”.

Reiteró que el cumplir con la normativa no quiere decir que están bien; incluso, señala que en algunos casos se podrá otorgar una licencia de condominio, “o una de urbanización, que luego contiene otros 20 (fraccionamientos) adentro”.

La totalidad de esos fraccionamientos son edificaciones cerradas, “ése es el cáncer de la ciudad, es el problema número uno. Después nos vamos con la finta y creemos que temas de seguridad, de tráfico, de residuos, son problemas”.

Sin embargo, comentó que estos últimos son los síntomas y manifestaciones de las malas decisiones que toman los políticos y gobernantes ante una ausencia de políticas públicas. Recordó que alrededor del 15% del territorio urbano está en fraccionamientos urbanos cerrados o cotos.

“Es lo más delicado porque tenemos zonas impermeables que van alrededor de las mil hectáreas. Por ejemplo, entre las avenidas Vallarta, Acueducto, Patria y Periférico, son alrededor de mil hectáreas y no hay cuadras, no hay esta posibilidad de encuentro, donde te vayas a pie y te encuentres a un vecino y lo saludes”.

Romero Sánchez, quien también es representante del Consejo de Cámaras Industriales de Jalisco ante el Consejo Estatal de Desarrollo Urbano, explicó que en el país ya se cuenta con la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, la cual prevé los temas de accesibilidad, espacio público, movilidad y resiliencia. Sin embargo, pese a que a nivel local se dio la armonización, no se ha puesto sobre la mesa la regulación de los desarrollos inmobiliarios. “La nueva ley obliga a que se presenten los planes y programas, la modificación de la normativa, pero no se está atendiendo. En Guadalajara es un poco menos malo el fenómeno porque ya existe el Reglamento de Gestión de la Ciudad, que pudiéramos decir que comparado con lo demás, es de avanzada”. 

La accesibilidad, otro de los principales problemas

La investigadora en temas de movilidad y accesibilidad de algunos sectores de Tonalá, Carmen Barranco Martín,  comentó que uno de los principales problemas que se ha presentado en la redensificación de los municipios, es la falta de planeación en movilidad, que han impedido garantizar accesos adecuados para el uso de transporte público.

Señala que en la mayoría no se cuenta con líneas de transporte público masivo, como es el caso de Tonalá, en donde a pesar de esto se ha autorizado la construcción de algunos fraccionamientos, como en la zona del nuevo Periférico, que no estaba poblada.

Recordó que esta expansión se dio luego de que el municipio fuera considerado como Perímetro de Contención Urbana por parte de la Sedatu y la Cámara Nacional de Desarrollo y Promoción de Vivienda, que deben sujetarse a una serie de reglas para recibir subsidios federales. “Hay un objetivo de densificar la zona, pero no tiene un sistema de transporte masivo que pueda soportar (el repoblamiento)”. Insiste en que primero se debe garantizar este tipo de servicios antes de comercializar, pero “lo hacen al revés”.

La académica de la UdeG indicó que un ejemplo de los vicios que se han presentado en los últimos años, son los fraccionamientos que inicialmente se contemplaron para desarrollar vivienda residencial; sin embargo, en éstos se ha visto una disminución del nivel socioeconómico de la gente que ha comprado fincas y se ha perdido el objetivo inicial, “se empezó a dar que no todo el mundo tiene o tuvo la capacidad económica y entonces empezaron a tener problemas de movilidad para acceder a sus actividades diarias”.

Otro caso es el de Hacienda Real, que es un fraccionamiento más pequeño en donde los habitantes reconocen que han dejado de realizar ciertas actividades por los problemas de desplazamiento, “sobre todo lo que se deja de hacer es la parte social: visitas a familiares, visitas a amigos, incluso que sean visitados”. 

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