Suplementos
Guadalajara hacia las alturas
La ciudad todavía no encuentra el camino para la verticalización homogénea
GUADALAJARA, JALISCO (06/MAR/2016).- Hasta hace unos años, la Zona Metropolitana de Guadalajara se caracterizaba por un rostro horizontal, con pocos edificios altos. Pero esa tendencia histórica ha cambiado: el número de habitantes en la capital del Estado ha provocado un crecimiento, primero hacia las periferias, y ahora hacia arriba. El doctor urbanista José Javier Gómez Álvarez, habla sobre la meta de lograr que la ciudad no se siga extendiendo de maneras problemáticas: “Esto sólo se va a lograr a través de una ocupación más balanceada de la ciudad”.
Gómez Álvarez coordina la Maestría en Renovación Sustentable de la Ciudad, de la Escuela Superior de Arquitectura (Esarq), y en su opinión, es importante un proceso paulatino y mesurado en el crecimiento vertical de la urbe: “Hay que ver cómo los edificios altos se insertan en determinados contextos urbanos. En barrios o colonias donde las casas son de dos pisos un edificio de 10 pisos implantado directamente generará efectos problemáticos en la zona: un contraste muy desmesurado”. Igualmente, la infraestructura, servicios básicos y vialidades deben ser evaluados.
Sobre las opciones de crecimiento, Gómez Álvarez agrega: “Estoy más a favor de un esquema de crecimiento compacto, con el modelo de ciertas ciudades europeas que tienen edificios de cuatro, seis pisos, de manera continua en todas sus calles. Esto genera un mayor orden, hace el crecimiento más entendible y con menos impacto en los vecinos”.
Guadalajara todavía no encuentra el camino para verticalización homogénea, con procesos que se han dado en otras ciudades: “En Nueva York el paisaje urbano ha ido elevándose paulatinamente: en los años veinte y treinta del siglo pasado los edificios eran de seis u ocho pisos. En los cuarenta y cincuenta eran de 15 a 20. Ahora ya hay edificios de cualquier altura, pero fue un proceso paulatino: se fue actualizando poco a poco para ir absorbiendo edificios más elevados. Se adaptan los reglamentos, hay un acuerdo social”.
Para el doctor en urbanística, el diálogo abierto sobre el tipo de ciudad que queremos es imprescindible: “Pero nos ha faltado la discusión: necesitamos debatirlo, llegar a acuerdos y, lo más importante, cumplirlos. Es el tema de Guadalajara a futuro, con cualquier esquema, vertical o no”. Como ejemplo, cita el reciente caso de la demolida Casa Aguilar: “Los vecinos de Chapalita han trabajado de manera conjunta para que su colonia sea baja, horizontal. Muchos propietarios han dejado de hacer negocios y de ganar dinero por respetar la colonia. Pero ya hay alguien que obtuvo un permiso en contra de la mayoría”.
El otro modelo de crecimiento que ha prevalecido en la ZMG es el horizontal, también con sus asegunes: “La lección de los cotos inmobiliarios en las periferias es la falta de infraestructura y de vialidades. La planeación correcta es una responsabilidad de las autoridades: prever el equipamiento e infraestructura del desarrollo cuando se acepta un nuevo proyecto”.
Frente a la tendencia de los departamentos de lujo, el experto en la materia comenta: “Es muy importante que en toda la ciudad se haga vivienda accesible para más personas. El hecho de que el mercado sea sólo prácticamente para los más pudientes genera desbalances sociales”. Agrega que hay tendencias en otros países en donde por reglamento se debe ofrecer vivienda de precio accesible para que haya balance social.
¿Por qué en la capital de Jalisco se demoró el proceso de crecimiento vertical?: “En la gran América con los grandes territorios el costo de la tierra fue barato. Pensar en una casa de un piso o dos era muy viable. La tradición de la horizontalidad ha privado en Guadalajara, a diferencia de las ciudades europeas o de algunas en la costa Este de Estados Unidos”.
Además de los reglamentos e infraestructura, hay un acuerdo social que se da al vivir en edificios de apartamentos: “Implica un respeto por el vecino, cuidar la música, el ruido, no dejar la basura en la puerta. Hay una serie de consideraciones que entre los vecinos que comparten espacios comunes debe de darse. En otras ciudades hay tradición de esa convivencia, está implícito. En Guadalajara apenas se han dado estos experimentos, pero la convivencia no es tan simple, se complica”.
Los beneficios de crecer verticalmente
El arquitecto Jorge Fernández Acosta, del Departamento de Proyectos Urbanos de la UdeG, comenta que los los beneficios de un crecimiento vertical pueden ser directos o indirectos, e inciden en el aprovechamiento de la infraestructura, “con los corredores de movilidad (siempre y cuando estén bien conectados), un mejor aprovechamiento del espacio de los terrenos. Es multiplicar el suelo aprovechable, hacer eficiente el espacio de los terrenos... Obviamente también tiene relación con una mejor concentración o densificación de las personas en lugares, provocar cercanías. Evita la dispersión urbana, el crecimiento expansivo horizontal no trae beneficios de ningún tipo”.
Pero no todo es construir hacia arriba: “Hay modelos urbanos muy eficientes que no se desbordan hacia arriba. Debe haber una planeación a mediano y largo plazo para encontrar el indicador óptimo. Como en el caso de Barcelona: no se niega la posibilidad de edificios muy altos, pero se estableció un estándar. No está desbordada hacia arriba, pero es homogénea, con espacio público y proporciones adecuadas... La verticalidad por sí sola no resuelve los problemas de la ciudad. Debe ser un proceso como resultado de una planeación adecuada de los servicios públicos, la infraestructura, los metros cuadrados de la demanda y la oferta que se puede dar. Tampoco podemos desbocarnos con la verticalidad”.
Para el arquitecto, un factor que ha demorado el crecimiento vertical es la manera de pensar de la gente: “Es cambiar el modelo de mentalidad de consumo del espacio: estamos acostumbrados a sentir que tenemos un pedazo de terreno en la tierra. Queremos un terrenito y la casa, y nada encima o abajo. Esa mentalidad ha frenado el desarrollo vertical. Algunas personas pueden considerar que compran una construcción en el aire, eso ha detenido el proceso de expansión vertical, entre otros factores (economía, planes parciales, política). Pero debemos aceptar las propuestas de la verticalización”.
¿Cómo se respalda una inversión inmobiliaria en un departamento? “Hay que pensar en adquirir seguros contra daños de este tipo para recuperar la inversión. La parte física se puede perder... Es un patrimonio intangible, implica un espacio, pero lo que importa es el valor, no tanto la parte física. Debe estar protegido por un esquema de seguros contra eventualidades. Uno compra el intangible del valor del inmueble, no tanto el espacio físico como tal: multiplicamos el valor del terreno, que sí, está en el aire en la parte física, pero tiene un valor comercial que puede asegurarse”.
Para Fernández Acosta, un crecimiento vertical democrático vendría también con la modificación de los préstamos inmobiliarios para la mayoría de la gente: “Una persona que gana cinco, diez salarios mínimos, que es la gran mayoría, no puede tener la capacidad económica de comprar un bien inmueble de cinco, 10 o hasta 20 millones de pesos. Los préstamos inmobiliarios para adquisición de casa del Infonavit se concentran en valores entre 800 mil y dos millones de pesos. Con esas cantidades es muy difícil que una persona pueda adquirir una propiedad de este tipo. Actualmente la venta de departamentos está muy focalizada para clase media alta”.
Un modelo viable para que alguien de pocos ingresos acceda a este tipo de viviendas serían esquemas en los que el Estado rentara, comentó el arquitecto: “No tanto ofrecer la adquisición, sino que pueda rentar espacios. A lo mejor la gente no lo compra, pero sí lo rentaría si el propietario sea el Estado, para favorecer la verticalidad. Podría tener ahorros para todos: por una parte la inversión de la infraestructura sería menor, y las personas no gastarían tanto al trasladarse a sus lugares de trabajo”.
Gómez Álvarez coordina la Maestría en Renovación Sustentable de la Ciudad, de la Escuela Superior de Arquitectura (Esarq), y en su opinión, es importante un proceso paulatino y mesurado en el crecimiento vertical de la urbe: “Hay que ver cómo los edificios altos se insertan en determinados contextos urbanos. En barrios o colonias donde las casas son de dos pisos un edificio de 10 pisos implantado directamente generará efectos problemáticos en la zona: un contraste muy desmesurado”. Igualmente, la infraestructura, servicios básicos y vialidades deben ser evaluados.
Sobre las opciones de crecimiento, Gómez Álvarez agrega: “Estoy más a favor de un esquema de crecimiento compacto, con el modelo de ciertas ciudades europeas que tienen edificios de cuatro, seis pisos, de manera continua en todas sus calles. Esto genera un mayor orden, hace el crecimiento más entendible y con menos impacto en los vecinos”.
Guadalajara todavía no encuentra el camino para verticalización homogénea, con procesos que se han dado en otras ciudades: “En Nueva York el paisaje urbano ha ido elevándose paulatinamente: en los años veinte y treinta del siglo pasado los edificios eran de seis u ocho pisos. En los cuarenta y cincuenta eran de 15 a 20. Ahora ya hay edificios de cualquier altura, pero fue un proceso paulatino: se fue actualizando poco a poco para ir absorbiendo edificios más elevados. Se adaptan los reglamentos, hay un acuerdo social”.
Para el doctor en urbanística, el diálogo abierto sobre el tipo de ciudad que queremos es imprescindible: “Pero nos ha faltado la discusión: necesitamos debatirlo, llegar a acuerdos y, lo más importante, cumplirlos. Es el tema de Guadalajara a futuro, con cualquier esquema, vertical o no”. Como ejemplo, cita el reciente caso de la demolida Casa Aguilar: “Los vecinos de Chapalita han trabajado de manera conjunta para que su colonia sea baja, horizontal. Muchos propietarios han dejado de hacer negocios y de ganar dinero por respetar la colonia. Pero ya hay alguien que obtuvo un permiso en contra de la mayoría”.
El otro modelo de crecimiento que ha prevalecido en la ZMG es el horizontal, también con sus asegunes: “La lección de los cotos inmobiliarios en las periferias es la falta de infraestructura y de vialidades. La planeación correcta es una responsabilidad de las autoridades: prever el equipamiento e infraestructura del desarrollo cuando se acepta un nuevo proyecto”.
Frente a la tendencia de los departamentos de lujo, el experto en la materia comenta: “Es muy importante que en toda la ciudad se haga vivienda accesible para más personas. El hecho de que el mercado sea sólo prácticamente para los más pudientes genera desbalances sociales”. Agrega que hay tendencias en otros países en donde por reglamento se debe ofrecer vivienda de precio accesible para que haya balance social.
¿Por qué en la capital de Jalisco se demoró el proceso de crecimiento vertical?: “En la gran América con los grandes territorios el costo de la tierra fue barato. Pensar en una casa de un piso o dos era muy viable. La tradición de la horizontalidad ha privado en Guadalajara, a diferencia de las ciudades europeas o de algunas en la costa Este de Estados Unidos”.
Además de los reglamentos e infraestructura, hay un acuerdo social que se da al vivir en edificios de apartamentos: “Implica un respeto por el vecino, cuidar la música, el ruido, no dejar la basura en la puerta. Hay una serie de consideraciones que entre los vecinos que comparten espacios comunes debe de darse. En otras ciudades hay tradición de esa convivencia, está implícito. En Guadalajara apenas se han dado estos experimentos, pero la convivencia no es tan simple, se complica”.
Los beneficios de crecer verticalmente
El arquitecto Jorge Fernández Acosta, del Departamento de Proyectos Urbanos de la UdeG, comenta que los los beneficios de un crecimiento vertical pueden ser directos o indirectos, e inciden en el aprovechamiento de la infraestructura, “con los corredores de movilidad (siempre y cuando estén bien conectados), un mejor aprovechamiento del espacio de los terrenos. Es multiplicar el suelo aprovechable, hacer eficiente el espacio de los terrenos... Obviamente también tiene relación con una mejor concentración o densificación de las personas en lugares, provocar cercanías. Evita la dispersión urbana, el crecimiento expansivo horizontal no trae beneficios de ningún tipo”.
Pero no todo es construir hacia arriba: “Hay modelos urbanos muy eficientes que no se desbordan hacia arriba. Debe haber una planeación a mediano y largo plazo para encontrar el indicador óptimo. Como en el caso de Barcelona: no se niega la posibilidad de edificios muy altos, pero se estableció un estándar. No está desbordada hacia arriba, pero es homogénea, con espacio público y proporciones adecuadas... La verticalidad por sí sola no resuelve los problemas de la ciudad. Debe ser un proceso como resultado de una planeación adecuada de los servicios públicos, la infraestructura, los metros cuadrados de la demanda y la oferta que se puede dar. Tampoco podemos desbocarnos con la verticalidad”.
Para el arquitecto, un factor que ha demorado el crecimiento vertical es la manera de pensar de la gente: “Es cambiar el modelo de mentalidad de consumo del espacio: estamos acostumbrados a sentir que tenemos un pedazo de terreno en la tierra. Queremos un terrenito y la casa, y nada encima o abajo. Esa mentalidad ha frenado el desarrollo vertical. Algunas personas pueden considerar que compran una construcción en el aire, eso ha detenido el proceso de expansión vertical, entre otros factores (economía, planes parciales, política). Pero debemos aceptar las propuestas de la verticalización”.
¿Cómo se respalda una inversión inmobiliaria en un departamento? “Hay que pensar en adquirir seguros contra daños de este tipo para recuperar la inversión. La parte física se puede perder... Es un patrimonio intangible, implica un espacio, pero lo que importa es el valor, no tanto la parte física. Debe estar protegido por un esquema de seguros contra eventualidades. Uno compra el intangible del valor del inmueble, no tanto el espacio físico como tal: multiplicamos el valor del terreno, que sí, está en el aire en la parte física, pero tiene un valor comercial que puede asegurarse”.
Para Fernández Acosta, un crecimiento vertical democrático vendría también con la modificación de los préstamos inmobiliarios para la mayoría de la gente: “Una persona que gana cinco, diez salarios mínimos, que es la gran mayoría, no puede tener la capacidad económica de comprar un bien inmueble de cinco, 10 o hasta 20 millones de pesos. Los préstamos inmobiliarios para adquisición de casa del Infonavit se concentran en valores entre 800 mil y dos millones de pesos. Con esas cantidades es muy difícil que una persona pueda adquirir una propiedad de este tipo. Actualmente la venta de departamentos está muy focalizada para clase media alta”.
Un modelo viable para que alguien de pocos ingresos acceda a este tipo de viviendas serían esquemas en los que el Estado rentara, comentó el arquitecto: “No tanto ofrecer la adquisición, sino que pueda rentar espacios. A lo mejor la gente no lo compra, pero sí lo rentaría si el propietario sea el Estado, para favorecer la verticalidad. Podría tener ahorros para todos: por una parte la inversión de la infraestructura sería menor, y las personas no gastarían tanto al trasladarse a sus lugares de trabajo”.