Héctor Manuel Pérez paga su vivienda desde hace más de 10 años, pero no tiene liberadas sus escrituras. El hombre habita en Los Agaves, uno de los 213 fraccionamientos con licencias de construcción aprobadas entre los años 2000 y 2014, pero que no han sido recibidos por los Ayuntamientos de Tlajomulco, Tonalá y Tlaquepaque, con la emisión de los certificados de habitabilidad. Esto significa que no han completado el proceso de urbanización, por lo tanto incumplen con lo establecido en el Código Urbano de Jalisco.

Fallas en la prestación de servicios y áreas de cesión, son algunos de los problemas por los que los Ayuntamientos no avalan los fraccionamientos.

“Para tener mis escrituras necesito que esté entregado, formalizado, con servicio de agua potable, transporte público... pero no tengo certeza. Hay casas que se están cuarteando y quién se hará responsable ahora que la constructora se declaró en quiebra”, lamenta Pérez.

La entrega de obras a los Ayuntamientos es importante para que éstos asuman la responsabilidad de suministrar los servicios básicos de los fraccionamientos, o deleguen estas funciones a otros, como los condominios.

Guadalajara y Zapopan no respondieron sobre cuántos fraccionamientos están en este supuesto; sin embargo, en mayo de 2017 el último Ayuntamiento informó que tenía 58 fraccionamientos o cotos sin recibir. La Auditoría Superior del Estado de Jalisco (ASEJ) observó mil 269 millones de pesos en la cuenta pública de 2015 por daño patrimonial en áreas de cesión no entregadas en algunos de esos 58 desarrollos, aunque Zapopan niega anomalías.

El titular de la Procuraduría de Desarrollo Urbano (Prodeur), Trinidad Padilla López, explica que sus atribuciones en estos casos son señalar si hay una violación a la normatividad urbanística o de alguna autoridad municipal o ex funcionario. “Y en un momento determinado hacerle un exhorto a que cumpla con la ley. Si hubiera una demanda formal ante el Poder Judicial por parte de los vecinos podemos fungir como sus representantes”.

La jefa de Planeación Urbana de Tlaquepaque, Susana Alcocer Lúa, acentúa que muchos problemas son que, en anteriores administraciones, permitieron que la gente se fuera a vivir a fraccionamientos no entregados. “El urbanizador comenzó a vender y dejó que la gente entrara”.

Pide la Prodeur mayores sanciones contra fraccionamientos irregulares

El titular de la Procuraduría de Desarrollo Urbano (Prodeur), Trinidad Padilla López, resalta que es importante imponer castigos más severos a desarrolladores que incumplan el Código Urbano y los reglamentos municipales, ya que muchos consideran que es más barato pagar multas porque en “términos generales” salen ganando.

“Si la sanción fuera que no solamente te van a poner una multa sino que podrías ir a la cárcel por eso, creo que eso limitaría. Por desgracia nuestras leyes no dan para tanto”.

Padilla López recuerda que, en 2015, cuando fue diputado local, promovió una reforma al Código Urbano para integrar sanciones penales contra desarrolladores y funcionarios que incumplieran las leyes de urbanización. 

“Hubo una resistencia muy fuerte al respecto. Siempre he sostenido que una ley que no tenga dientes suficientes para realmente disuadir a las personas de cometer delitos urbanísticos, de poco servirá. Para muchos desarrolladores una sanción económica es parte del rubro de inversión”.

El procurador resalta que en el tema de los fraccionamientos no entregados no tienen ninguna injerencia, salvo a través de la petición por parte de un ciudadano cuando se trata del incumplimiento de algún Ayuntamiento, hasta ese momento pueden pedirle información a los municipios.

“Sucede mucho que cuando el municipio pide que se entregue la obra y ve que los urbanizadores no cumplieron con lo que dice la licencia, entonces se niegan a recibirlo formalmente. Efectivamente en ese proceso hay una merma para los habitantes que ya compraron sus lotes, edificaron, pero comienzan a tener problemas con servicios”.

Trinidad Padilla López coincide con que es obligación de los Ayuntamientos supervisar que los desarrolladores cumplan con lo que se aprueba en sus licencias de urbanización.

“Es muy probable que exista omisión al momento de realizar las inspecciones periódicas que se deben hacer con las obras o desarrollos de esa naturaleza”.

Añade que muchas veces, aunque se emitan medidas cautelares como la suspensión de una obra, éstas se judicializan porque los fraccionadores recurren a juicios de amparo o suspensiones del Tribunal de lo Administrativo.

“En el Poder Judicial, el demandante, que en este caso es el particular, a veces tiene que poner una fianza como parte de los procedimientos jurídicos y allí es donde a veces se atoran las cosas porque el particular no tiene el recurso o no quiere poner el dinero de la fianza”.

El titular de la Prodeur asevera que los habitantes pueden reclamar a funcionarios o desarrolladores, porque hay una responsabilidad del que vendió terrenos o lotes con la promesa que iba a ser un desarrollo habitacional.

“La autoridad en este caso es el municipio porque tiene la atribución de emitir las licencias de construcción. Uno de los principales instrumentos que tiene el Ayuntamiento para obligar a que se aplique la ley es justamente el tema del certificado de habitabilidad”.

PERIODO 2009-2014

Tras reforma, más de 60 mil viviendas sin habitabilidad

Aunque en enero de 2009 entró en vigor el Código Urbano de Jalisco, de los 213 desarrollos no entregados a los Ayuntamientos de Tlaquepaque, Tonalá y Tlajomulco, en el periodo 2000-2014, 87 corresponden a los seis años que siguieron a su publicación de la reforma estatal. De ese total, 67 están en Tlajomulco y 20 en Tonalá. Solamente en esos 87 fraccionamientos hay 61 mil 255 viviendas.

El Ayuntamiento de Tlajomulco informa que hay 140 fraccionamientos con licencias aprobadas entre 2000 y 2014, que no han sido recibidos. Los habitantes de esos espacios han denunciado de manera constante la falta de agua, problemas de sus fisuras en sus viviendas o dificultad para vender sus casas sin el certificado de habitabilidad.

En fraccionamientos como Arvento o Los Agaves, desarrollados por GEO Jalisco, los pobladores resaltan que nadie les ha dado la cara. Según datos de Tlajomulco, para Paseo de los Agaves (antes Geovillas Villa Luna) tramitó 12 licencias para urbanización en 2016, las cuales representan seis mil 959 viviendas que no han sido recibidas por el Ayuntamiento.

Este medio publicó el 5 de diciembre que los habitantes de ese lugar viven con cuatro horas de agua potable a la semana, “si bien les va”. Itzel Hernández, una vecina, refirió en ese entonces que cuando vendieron las casas prometieron todos los servicios. El Sistema Intermunicipal de los Servicios de Agua Potable y Alcantarillado (SIAPA) firmó un convenio en noviembre de 2017 para dotar del líquido a más de 300 mil habitantes de esos fraccionamientos.

“Ojalá lo cumplan, ya tienen años prometiendo cosas y nada. GEO de repente nos dijo que estaba en quiebra y que no nos iba a pagar nada. Como usuarios que compramos una vivienda no nos hicieron válida la fianza”, recalcó el señor Héctor Manuel Pérez.

Se pidió una entrevista con el Gobierno de Tlajomulco, pero no hubo respuesta. Tlaquepaque contestó que suman 24 fraccionamientos que no han recibido; sin embargo, la Dirección Integral del Territorio agregó que está trabajando en el diagnóstico del estatus que guardan 410 fraccionamientos y condominios a fin de determinar si los mismos ya cumplieron con dicha obligación (en caso de ser exigible) y, de lo contrario, proceder conforme a lo establecido en el Código Urbano de Jalisco.

En Tonalá no se han recibido en ese periodo 49 fraccionamientos.

“A veces la realidad es otra”

Susana Alcocer Lúa, jefa de Planeación Urbana de Tlaquepaque, indica que en promedio las licencias de construcción duran 24 meses, pero como muchos fraccionamientos se edifican por partes, dividen los permisos y un mismo desarrollo puede tener hasta más de 10 etapas. Cada fracción puede entregarse paulatinamente, aunque en la práctica a veces no se hace así. “Hasta el momento en el que esté entregado el fraccionamiento se puede habitar, aunque a veces la realidad es otra”.

Acentúa que se requiere establecer un programa de acción porque muchas licencias se dejaron suspendidas o muchos fraccionamientos no fueron recibidos en administraciones pasadas. Detalla que, en 2015, la nueva administración no autorizó desarrollos. “En 2016 autorizamos cuatro licencias de urbanización, una de ellas se encuentra suspendida porque está esperando el proceso de entrega-recepción”.

La funcionaria agrega que en el año 2017 aprobaron 10 licencias de urbanización para un total de dos mil 887 viviendas. “Solamente hemos recibido cuatro fraccionamientos, se recibieron el año pasado”.

Subraya que no alcanzarán a recibir todos los fraccionamientos que aprobaron en esta administración porque son muy pocos los fraccionadores que terminarán antes de octubre de 2018. “Tenemos desarrollos de 2012, 2014... Hay uno del 2003 que no se ha entregado, obviamente tiene observaciones de la Auditoría Superior del Estado de Jalisco”.

Sobre las acciones que se han implementado al respecto, la jefa de Planeación Urbana responde que han trabajado en los detectados casos por la Auditoría. “Sin embargo, hay casos como Villas los Olivos urbanizado por GEO y la empresa ya quebró. Es parte de otras broncas, cada caso es uno particular”.

Cuando el fraccionador entrega el desarrollo al municipio, también le transmite las áreas de cesión, que corresponden al 16 por ciento del predio en zonas habitacionales. En estos espacios se pueden construir parques, estaciones policiales, centros de salud o cualquier servicio para el bien común de los habitantes.

Según el Artículo 175 del Código Urbano, las áreas de cesión son para equipamiento y vialidades. Las primeras corresponden a los espacios de uso público, necesarios para el desarrollo de la comunidad, por lo que todo propietario o promotor que realice cualquier acción urbanística, cede a título gratuito al municipio al término de la acción urbanística. Mientras que las segundas son las vías públicas.

Susana Alcocer acepta que, aunque no se tienen en posesión las áreas de cesión, estas sí existen; sin embargo, se quedan sin mantenimiento municipal. “No se puede invertir el capital del Ayuntamiento en cosas que no son de éste. Si no está entregado un fraccionamiento, no se puede arreglar una calle, agua, luminaria… sería beneficiar al particular con recursos públicos”.

LA VOZ DEL EXPERTO

Ayuntamientos deben supervisar los desarrollos

Luis Antonio Rocha Santos (de la Dirección de Estudios Jurídicos del Centro Universitario de Ciencias Sociales y Humanidades)

Aunque es obligación de los fraccionadores o desarrolladores realizar las obras de urbanización conforme a las normas, reglamentos y disposiciones del Código Urbano, los Ayuntamientos deben supervisar continuamente estos trabajos para evitar o detectar problemas antes de que la gente se vaya a vivir a éstos, considera Luis Antonio Rocha Santos, de la Dirección de Estudios Jurídicos del Centro Universitario de Ciencias Sociales y Humanidades (CUCSH).

“Antes de empezar la construcción de los fraccionamientos deben poner a consideración del municipio los proyectos estructurales, especificaciones de la tubería, ancho de las calles, de las banquetas, equipos de conducción de energía eléctrica, bocas de tormenta, toda la infraestructura…”.

Explica que en el momento de la ejecución se debe revisar que todo transcurra conforme a la norma, mientras que el punto final del proceso es la entrega-recepción.

“Las licencias de urbanización y construcción normalmente tienen una vigencia de dos años, pero a veces se prolongan la ejecución de esas obras. Se ha ido ajustando la ley y se permite simultáneamente realizar la obra de urbanización y de edificación, pero para que se pueda elaborar una escritura de compraventa se requiere que el Ayuntamiento les otorgue la recepción de obra de urbanización”.

El especialista resalta que de manera estricta, ni el Ayuntamiento ni Catastro ni el Registro Público de la Propiedad deben emitir escrituras sin la entrega de obras de urbanización. “En la práctica no sé cómo le hacen, es una irregularidad, pero la ley dice que no debe ser así. Si en la práctica sucede, el habitante tiene derecho de demandar al que le vendió y al Ayuntamiento. Cuando son varias personas pueden acudir a la Procuraduría de Desarrollo Urbano o al Tribunal de Justicia Administrativa”.

Fuente: Ayuntamientos. Periodo 2000-2014. De 2015 a la fecha, la mayoría de nuevos fraccionamientos sigue en construcción, por lo tanto, los Ayuntamientos se encuentran en la etapa de supervisión para emitir los certificados de habitabilidad.

NUEVOS DESARROLLOS

En una década, entregan más de 700 licencias de construcción

Entre los años 2007 y 2018, los Ayuntamientos de Guadalajara, Zapopan, Tlaquepaque, Tonalá y  Tlajomulco han emitido 700 permisos para la construcción de nuevos fraccionamientos, principalmente en las periferias; es decir, se han otorgado 1.3 licencias por semana en ese lapso en promedio. Sin embargo, muchos aún no han sido recibidos por las alcaldías.

Este medio de comunicación publicó que, en un contexto de crisis por el abasto de agua, en ese periodo, los cinco municipios crecieron en más de 602 mil habitantes, al pasar de cuatro millones 073 mil en 2007 a cuatro millones 676 mil en 2017, según el Consejo Nacional de Población (Conapo).

Tlajomulco es el Ayuntamiento que ha otorgado el mayor número de licencias durante la última década, con 338, seguido por Zapopan, con 178.

Mientras continúa el crecimiento desordenado en diversos puntos de la metrópoli, solamente el 67% de los habitantes está satisfecho con el servicio de agua potable; es decir, un tercio de la población está inconforme, de acuerdo con la Encuesta Nacional de Calidad e Impacto Gubernamental 2017 presentada por el Inegi.

Sobre el crecimiento de la mancha urbana, Guadalajara es el único municipio que registra una reducción poblacional,  de 71 mil tapatíos en ese periodo, ante la migración intraurbana. Es el que menos ha crecido en este tipo de desarrollos al otorgar sólo 20 permisos en los últimos 10 años, por tener un territorio que está prácticamente consolidado.

Destaca que, en noviembre pasado, al cumplirse la fecha límite para la armonización de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, el Congreso del Estado aprobó las modificaciones a la Constitución local y al Código Urbano, con el fin de contar con reglas actualizadas en la  materia; sin embargo, se dejó pendiente el tema de los desarrollos inmobiliarios.

El presidente de la Comisión de Asuntos Metropolitanos, Augusto Valencia López, reconoció que se dejó fuera porque hay una presión muy fuerte por parte de los desarrolladores, quienes no quieren que esto se discuta, “hemos intentado subir al marco normativo una regulación más severa a fraccionamientos cerrados, pero bueno, al final del día soy uno de 39 diputados”.

El diputado emecista ha impulsado la denominada ley “anticotos”, a través de la cual se busca evitar que se privaticen las áreas verdes y las vialidades que se quedan dentro de los fraccionamientos, “es un tema que no se ha logrado atender con contundencia. Que haya mayores requisitos para la construcción de vivienda masiva que viene dentro (de la iniciativa). Ojalá, en algún momento, cuando todo esto sea un caos, nos daremos cuenta que hemos perdido mucho tiempo para acomodar la planeación de la ciudad de forma adecuada”.

CLAVES

¿Qué dice el Código Urbano de Jalisco?

Artículo 241

No se deberá expedir el certificado de habitabilidad a edificación alguna, en tanto no se reciban por el Ayuntamiento las respectivas obras de urbanización.

Artículo 246

El acto de entrega y recepción de obras de urbanización perfeccionará la transmisión a título gratuito, a favor del patrimonio municipal, de las vialidades municipales y de las áreas de cesión para destinos.

El Ayuntamiento procederá a comprobar el registro y, en su caso, tramitar la titulación de los predios y fincas que se hayan afectado a los servicios públicos establecidos en el Plan Parcial de Desarrollo Urbano y en el proyecto definitivo de urbanización.

Una vez que se reciban las obras de urbanización, el Ayuntamiento estará obligado a suministrar y administrar los servicios básicos y el equipamiento para el funcionamiento óptimo del asentamiento, conforme a su régimen de propiedad o modalidad de la acción urbanística.

Artículo 268

Tanto la dependencia municipal como la Secretaría de Infraestructura y Obra Pública de Jalisco, en sus respectivos ámbitos de competencia, deberán en todo tiempo supervisar, mediante inspección técnica, la ejecución de las obras, vigilando el debido cumplimiento de las normas de calidad y de las especificaciones del proyecto autorizado para las obras de urbanización.

Artículo 291

El certificado de habitabilidad se tramitará conforme a las siguientes disposiciones:

I. Se solicitará por el titular de la finca a la dependencia municipal, acreditando el pago del derecho que fije la Ley de Ingresos Municipal.

II. Se acompañará a la solicitud la comunicación escrita o dictamen del perito responsable, donde harán constar las condiciones de la edificación y su habitabilidad, referidas a su utilización
Especifica.

III. Recibida la solicitud, se practicará la inspección y se dictaminará otorgando o negando la certificación de habitabilidad, en un plazo no mayor de 10 días hábiles.

Artículo 292

Transcurrido el plazo que se establece en la fracción III del artículo anterior, sin que la dependencia municipal resuelva sobre la certificación de habitabilidad de una edificación:

I. El titular de la finca podrá insistir ante la misma dependencia para que resuelva, disponiendo esta autoridad de un plazo perentorio de cinco días hábiles; como también solicitar la intervención de la Procuraduría de Desarrollo Urbano para los efectos de requerir a la dependencia municipal o al Ayuntamiento que corresponda, informe el motivo de su incumplimiento y, en su caso, se apliquen las sanciones administrativas que procedan conforme lo previsto en la fracción III del Artículo 373 de este Código.

II. Si transcurre el plazo que se establece en la fracción III del Artículo 291 o se agota el plazo adicional que se establece en la fracción que antecede y la dependencia municipal no resuelve sobre la solicitud de certificación de habitabilidad, el promovente podrá demandar mediante juicio en el Tribunal de lo Administrativo, que se declare que operó a su favor la afirmativa ficta, conforme las disposiciones procesales aplicables.

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