En Guadalajara hay 45 mil viviendas deshabitadas. Y el Centro Histórico es la zona donde más se padece esta problemática, con 380 fincas en esta situación, indica Rafael Orendain Parra, coordinador de Proyectos Estratégicos del Ayuntamiento.

Explica que no necesariamente son espacios abandonados, sino que es una mezcla de inventario nuevo disponible o fincas viejas, por lo que la estrategia es repoblar ese perímetro con opciones atractivas para los habitantes. “Lo que se busca en esta administración es elevar el costo de la vivienda económica, elevar el mercado, deben promediar las viviendas un millón 100 mil pesos. En las pasadas administraciones había un segmento que promovía vivienda desde los 700 mil pesos, pero en el análisis creemos que si queremos mejorar los servicios en general del Centro, así como el flujo de personas y la calidad de los productos y la prestación de los servicios, los centros de consumo, tenemos que pensar en una vivienda de un nivel mayor”.

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Destaca que el tema del precio es una propuesta de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).

Añade que habrá un polígono como recomendación para otras áreas con precios más económicos y en otras densidades. “Las zonas como el Parque Agua Azul y las cercanas a Huentitán tienen condiciones favorables para otro tipo de vivienda. Al Centro hay que llenarlo de virtudes de nuevo, tiene condiciones favorables para que tengamos giros comerciales más propositivos y adecuados”.

Adelanta que se realiza un inventario general de todas las fincas que están disponibles, ya sea para venta, renta o aportación, y que requieran un mantenimiento adecuado para estar en función, con la intención de vincularlas con desarrolladores o empresarios que buscan reactivar e instalar algún negocio. 

Rafael Orendáin Parra, coordinador de Proyectos Estratégicos de Guadalajara, adelanta que trabajan en un programa de transferencia de derechos entre viviendas,  como parte de un programa integral de repoblamiento que será presentado próximamente.

Explica que se trata de un plan enfocado en las propiedades del Centro Histórico que cuentan con un coeficiente para desarrollo, pero que no lo pueden aprovechar porque tienen una limitación: que son patrimonio histórico o cultural.

“Esos coeficientes quedan desperdiciados o inutilizados por el propietario. Se está creando un marco jurídico y fiscal para que se puedan vender esos coeficientes a otro desarrollo que tenga las coincidencias o condiciones para recibir esos coeficientes.

Todo este plan va a incentivar a que muchas propiedades del Centro se comercialicen, unas en su totalidad  y que otras transfieran sus derechos. Esto va  a  generar una derrama, un ingreso importante para sus propietarios”.

Remarca que muchas de las fincas están deterioradas porque no hay recursos de los propietarios para poderlas intervenir, remodelar o arreglar, por lo que es un mecanismo atractivo que se está terminando de afinar.

“No es nuevo, existe desde varias administraciones, simplemente era un poco confuso o un trámite muy complejo de lograr. Muy burocrático. Ahora se busca hacerlo más eficiente y que los desarrolladores tengan un alcance mucho más práctico y rápido. Lo mismo para quien las vende”.

CONTACTO

•  Para  informes, llamar al teléfono 33-3283-4400,  extensión 2606 y 2607.

Menciona que están trabajando con la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), con la Asociación de desarrollos inmobiliarios y con los Colegios de arquitectos y organismos vinculados al plan.

“Vamos muy avanzados. Hoy estamos    enfocados en la estructura fiscal que llevará este programa.  El 6 de diciembre tenemos una reunión con la Canadevi,  donde probablemente se presenten avances importantes. Para presentarlo con nombre, ruta, reglas de operación, marco jurídico, marco operativo y demás...  en enero ya puede estar”.

Indica que se trabajará en el tema del repoblamiento porque las cifras del municipio son alarmantes.

“Tener 45 mil unidades deshabitadas,  únicamente en Guadalajara, sí es un dato que debemos atacar. Hay edificios que tienen habitabilidad y están 5% o 10% habitados; el resto se contabiliza como deshabitado. Son todas las unidades disponibles porque son nuevas y no están habitadas...  o  porque son viejas y están deshabitadas”.

Añade que el plan integral del Centro es un eje integral de la nueva administración, por lo que confían en la respuesta de los inversionistas o desarrolladores. “Nos piden la parte que le toca al municipio, enfocado a la seguridad, a la vigilancia, a unas banquetas en buen estado”.

Pega pandemia al programa de rentas en Tlajomulco

El Ayuntamiento de Tlajomulco anunció en 2019 el programa Renta Tu Casa, en el que el municipio pondría una bolsa de 6.5 millones de pesos para apoyar con la renta mensual de entre 350 y 400 viviendas. El municipio funge como mediador al pagar 100% de la renta al propietario y cobra 350 pesos mensuales al arrendatario.

Andrés Ampudia, director de Vivienda del municipio, informa que desde ese año a la fecha solamente se han rentado 82 casas y se han erogado alrededor tres millones 100 mil pesos.

Sobre el motivo por el cual no cumplieron la meta, explica que fue por “darle una prioridad a la pandemia, donde la comunicación y los recursos económicos y humanos se enfocaron en abordar la pandemia. Todo esto se ha visto afectado en el programa general. Pero el programa continúa, está vivo, va caminando”.

Acentuó que también han tenido problemas en conseguir propietarios que les renten, por lo que en enero lanzarán una estrategia de comunicación enfocada hacia ellos.

Recuerda que se responsabilizan del inmueble y le pagan el 100% de la renta al propietario.

“Al hogar beneficiario le cobramos 350 pesos. La diferencia es la que está absorbiendo el Ayuntamiento. En todo el municipio estamos trabajando en el programa”.

Destaca que se opera principalmente en la zona Valle Sur, que sería Hacienda Santa Fe, Chulavista, Lomas del Mirador y Villa Fontana Aqua; en la cabecera, como La Noria o Eucaliptos; en el corredor de la Carretera a Chapala, así como en otras zonas de San Sebastián, como Lomas del Sur.

Responde que las metas cuantitativas para el siguiente año es alquilar como mínimo 200 viviendas. Y que las ventanillas de informes estén abiertas todo el año.  “No es  inmediato, porque hay lista de espera. Se hace una revisión a partir del perfil,  la situación de vulnerabilidad, el ingreso socioeconómico. Además de ver en dónde les interesa vivir. Si llega un adulto mayor que gana tres mil pesos al mes es prioridad. Pero si quiere vivir en Hacienda Santa Fe, pues hasta que haya disponibles”.

PLANES

Meta de repoblar 35 mil casa, en conjunto con otras estrategias

Tlajomulco de Zúñiga pasó de tener 68 mil 758 viviendas deshabitadas a 77 mil 709, según el Censo de Población y Vivienda 2020.

Andrés Ampudia indica que la meta es repoblar 35 mil viviendas, pero eso se logrará mediante otras estrategias, como la de llevar transporte masivo al municipio.

Para el caso del programa de Vivienda Protegida, el objetivo es infraccionar cuatro mil viviendas y tapar dos mil 400 casas.
Este proyecto se enfoca en hacer adecuaciones a los espacios abandonados o vandalizados, que posiblemente el propietario dejó de pagar.

“Se hace una medida de seguridad, como un tapado de puertas y ventanas para que el propietario no tenga una invasión y que no haya una persona sin su consentimiento habitando el inmueble. Y por otro lado, la problemática social que está generando a las personas que sí residen en la comunidad”.

 Se han infraccionado a dos mil viviendas y tapado 400, principalmente en la zona Valle Sur, con una inversión de cinco millones 400 mil pesos.

Por último, recuerda que adquirieron  una cartera vencida de casas del Fondo Nacional de Habitaciones Populares (Fonhapo), que está en proceso de extinción por parte del Gobierno federal, para evitar el desalojo en aproximadamente 360 viviendas, con una inversión de 12 millones 500 mil pesos.

Destaca que el fideicomiso era una  entidad que daba crédito a las organizaciones civiles, en donde la asociación otorgaba el apoyo a sus agremiados para financiar y construir sus viviendas. Menciona que el fideicomiso pudo ofrecer la cartera vencida a una financiera, pero la adquirió el ayuntamiento.

“Hasta el mes pasado liquidamos el adeudo. A partir de eso estamos trabajando para hacer una estrategia justa en las personas interesadas en ponerse al corriente con su patrimonio. Para el siguiente año estará la estrategia completa”.

GUÍA

Activan la mesa de vivienda; dan recomendaciones

En 2019, el presidente municipal de Tlajomulco, Salvador Zamora, pidió abordar la problemática de viviendas abandonadas en la ciudad a través de la Junta de Coordinación Metropolitana.

Andrés Ampudia indica que tras la instauración de la mesa se han recibido, principalmente, recomendaciones para mejorar las reglas de operación del programa Renta tu casa de Tlajomulco y el plan de Guadalajara.

“La mesa de trabajo nos entrega recomendaciones que hemos tomado en cuenta para mejorar las reglas de operación. Nos las entregaron (las recomendaciones) en 2020 para ajustar las reglas en 2021. Se instauró otro grupo de trabajo, en el cual hemos ido reflexionando hacia la normatividad que se necesita para mejorar la situación habitacional en el municipio”.

Remarca que en la pasada administración sesionaban cada semana o quince días, y que en esta nueva gestión aún falta sesionar para hacer la calendarización de las mesas de trabajo.

Se le preguntó al Instituto de Planeación y Gestión del Desarrollo del Área Metropolitana de Guadalajara (Imeplan) sobre los avances en este tema y compartió una ficha informativa en la que subraya que la Mesa de Coordinación de Vivienda tiene como objetivo promover políticas para aumentar la oferta de vivienda digna y adecuada.

Enfatiza que el Grupo de Trabajo de Modelos de Vivienda ha estudiado y analizado los programas municipales Vivienda en renta de Tlajomulco de Zúñiga y el “Desdoblamiento Habitacional” y  “Cooperativas de vivienda” de Guadalajara, con el objetivo de escalar los programas a otros municipios del área metropolitana y compartir soluciones para el problema de vivienda.

“Por otra parte, en el grupo de trabajo del marco institucional y legal de vivienda se están trabajando las propuestas de reforma necesarias para facilitar el desarrollo de incentivos que propicien la vivienda en renta, además, de la mejor ocupación de predios y fincas subutilizadas en el área metropolitana, entre otros”. 

FEDERAL

Hay proyectos con el Infonavit

• Andrés Ampudia, director de Vivienda de Tlajomulco,  precisa que hay planes con el Infonavit  y otros organismos privados,  para que éstos puedan participar en el alquiler de  casas recuperadas. “Se ha trabajado mucho en temas de diagnósticos, de documentación, y confiamos en que el siguiente año podamos empezar a tener gestiones más avanzadas”.
• Al respecto, el delegado del instituto en Jalisco, Ramón Gómez Armentia, responde que están viendo la posibilidad de que Tlajomulco se interese por algunas casas que ya no son atendidas por sus propietarios.
• “Pero vamos a trabajar ese tema, para ver si desea adquirirlas Tlajomulco para que se haga un convenio y que sea prioritaria la adquisición por parte del municipio”.
• Sobre cuándo estaría listo el proyecto, dice que desde la Ciudad de México tienen que hacer los avalúos  para determinar el valor de las propiedades.
• “Una vez que conozcamos el valor del avalúo, vamos a ver el estatus y la condición de la vivienda. Allí es donde podría mostrar interés el municipio. En cuanto las oficinas centrales me envíen el convenio, una vez que quede aprobado por el jurídico, inmediatamente nos contactamos con el municipio”.

Aumentan las casas deshabitadas

El Censo de Población y Vivienda 2020 reveló que Tlajomulco es el municipio con mayor monto de viviendas particulares deshabitadas, con 77 mil 709  y un 33.3% respecto al totalidad de su oferta;  le sigue Zapopan, con 53 mil 505, Guadalajara, con 44 mil 990, y Tonalá, con 21 mil 715. Tlaquepaque suma 21 mil 513.

Por porcentaje, el municipio con mayor proporción de viviendas deshabitadas es Ixtlahuacán de los Membrillos, con un 34.4%, continuándole Quitupan, con 31.1%,  Huejúcar, con 28.9%, y  El Limón, con 28.8% de sus viviendas en esa condición.

De acuerdo con el Plan de Ordenamiento Territorial Metropolitano, en la periferia el porcentaje de espacios deshabitados puede aumentar hasta un 30 por ciento.

“Aunque la deshabitación es una condición generalizada en toda el área urbana, estas viviendas vacías tienden a coincidir en localizarse en la periferia de la metrópoli, en zonas carentes de servicios y con una movilidad limitada”.

El análisis indica que este fenómeno es impulsado por una cultura de congelamiento de valor en bienes inmuebles. “Y en la ciudad periférica, en donde se confunden las nuevas promociones con urbanizaciones de muy baja calidad, han sido abandonadas las viviendas por sus compradores”.

Añade que es importante la dinámica del precio del suelo. “Es un factor fundamental, pues está siendo estimulado a su incremento por la cultura inmobiliaria acaparadora, la concentración de subsidios en el área urbana y por los instrumentos de las políticas urbanas municipales que limitan la producción de vivienda de interés social”.

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