El rezago catastral impide aprovechar pago del predial
La desactualización inmobiliaria deja diferencias entre valuaciones y reduce recursos para servicios
La falta de actualización y homologación de los sistemas catastrales limita el potencial recaudatorio del impuesto predial en México. Aunque este gravamen constituye una de las principales fuentes de ingresos propios de los municipios, la información disponible muestra una brecha entre los valores catastrales y comerciales de los inmuebles, además de diferencias importantes en las capacidades de los gobiernos locales.
De acuerdo con el Censo Nacional de Gobiernos Estatales 2024 del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi), el valor catastral representó, en promedio, 54.6% del valor comercial de los predios. Esto implica una diferencia de 45.4% entre ambos valores. El instituto identifica esta disparidad como un desafío para las administraciones públicas, debido a que puede afectar la equidad fiscal y limitar el potencial de recaudación del predial.
El rezago no se limita a la valuación. El Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO) señala que, de los mil 980 catastros existentes en el país, 41% contaba con información básica sobre las propiedades, de acuerdo con datos de 2023. El organismo considera que contar con registros que reflejen las características reales de los inmuebles es fundamental para mantener una base gravable consistente y mejorar la recaudación.
Las cifras de recaudación también evidencian el margen de crecimiento. En 2023, los gobiernos locales obtuvieron 67 mil 80 millones de pesos por concepto de predial, equivalente a 0.2% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional. El porcentaje está por debajo del registrado en países como Brasil, con 0.6%, y Chile, con 0.8%, de acuerdo con datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE).
El IMCO estima que, si México alcanzara niveles de recaudación similares a los de Brasil o Chile, podría obtener entre 113 mil y 172 mil millones de pesos adicionales por predial. El organismo también sostiene que una modernización de la gestión catastral podría duplicar la recaudación de este impuesto como proporción del PIB.
Una estimación más amplia corresponde al académico Jorge Gallegos Contreras, quien en el estudio “La situación del catastro y el impuesto predial en México. Un potencial desaprovechado”, publicado por el Instituto de Investigaciones Económicas de la UNAM, calculó un potencial no aprovechado de al menos 370 mil 600 millones de pesos. Su estimación parte de comparar la recaudación mexicana con escenarios de mayor captación internacional.
Gallegos Contreras identifica como uno de los principales obstáculos la falta de sistemas catastrales actualizados y eficientes. También menciona factores como las limitadas capacidades técnicas de los responsables de catastro, la recuperación insuficiente de cartera vencida, marcos normativos desactualizados y prácticas discrecionales en el cobro.
La situación tiene además un antecedente institucional. Desde 1993, los municipios tienen a su cargo la administración del impuesto predial. Aunque se impulsaron programas de modernización catastral, el académico señala que sus resultados han sido desiguales y que persisten rezagos importantes en distintas regiones del país.
En este contexto, la actualización de los catastros propuesta por la presidenta Claudia Sheinbaum no sólo representa una herramienta para mejorar la identificación y valuación de los inmuebles. También puede contribuir a fortalecer las finanzas municipales al ampliar y hacer más precisa la base sobre la que se calcula el predial, sin que ello implique necesariamente aumentar las tasas del impuesto.