¿Retorno de vivienda al centro de Guadalajara?

Una de las transformaciones más relevantes de la ciudad contemporánea puede entenderse a partir de la tensión entre dos movimientos aparentemente opuestos. Por un lado, el llamado “efecto dona”, fenómeno asociado a la descentralización urbana, que describe la pérdida de población, comercio, empleo y actividad económica de las áreas centrales en favor de los suburbios. Este proceso puede contribuir a la emergencia de una estructura metropolitana policéntrica. Por otro lado, el movimiento de Back to the City, o “regreso a la ciudad”, asociado a la revalorización del suelo y al retorno de población, actividades y capital hacia áreas centrales.

Entre ambos fenómenos existe una paradoja: lo que parece ser un regreso a la ciudad no necesariamente implica una recuperación generalizada de los centros urbanos. El retorno puede ser selectivo, concentrarse en determinados barrios y depender de condiciones de demanda y oferta de vivienda. Para comprenderlo, resulta útil contrastar dos perspectivas: una que pone el énfasis en la demanda de vivienda de las nuevas clases medias, en sus preferencias residenciales y en el valor que atribuyen a determinadas localizaciones; y otra que explica la transformación de las áreas centrales a partir de las condiciones de rentabilidad del capital, que pueden impulsar la reinversión y la producción de vivienda.

Durante buena parte del siglo XX, los centros urbanos perdieron población debido, entre otros factores, a la generalización del automóvil, la construcción de autopistas, la expansión de la vivienda suburbana de baja densidad sobre suelo relativamente barato, el acceso al crédito hipotecario y la descentralización industrial. El resultado fue una expansión urbana que permitió que las áreas metropolitanas continuaran creciendo mientras algunas de sus ciudades centrales perdían población.

Guadalajara permite observar esta tensión. Entre 2010 y 2020, el municipio de Guadalajara perdió alrededor de 7.3% de su población, mientras que el Área Metropolitana de Guadalajara creció 16.5%. En el mismo periodo, un análisis del área central definida a partir de un radio de un kilómetro alrededor del Parque Morelos muestra una disminución aproximada de 12.8% de la población.

La metrópoli crecía, pero su centro perdía habitantes.

A partir de las décadas de 1960 y 1970 comenzó a observarse en ciudades como Nueva York, Toronto y Londres una revalorización de determinados barrios centrales. La proximidad, la arquitectura histórica, la diversidad, la cultura, los restaurantes, el transporte público y la vida urbana volvieron a convertirse en atributos valorados por nuevas clases medias, particularmente profesionales y de mayores ingresos. El centro, que durante la suburbanización había sido considerado un espacio deteriorado, sucio y problemático, empezó a ser percibido nuevamente como un activo urbano.

En este contexto, David Ley desarrolló una de las interpretaciones más relevantes del “regreso a la ciudad”, poniendo el énfasis en el lado de la demanda. Para Ley, el regreso a la ciudad no podía explicarse únicamente por la disponibilidad de suelo y la producción de vivienda; era necesario considerar la aparición de nuevas clases medias profesionales cuyos estilos de vida y preferencias otorgaban un nuevo valor a la centralidad, la diversidad, la cultura y el patrimonio urbano, dando lugar a una demanda de vivienda capaz de hacer posible ese regreso al centro.

Desde esta perspectiva, debe existir una población que quiera vivir allí y que, además, tenga la capacidad económica para hacerlo. La revalorización del centro requiere, por tanto, como condición necesaria no solo la recuperación de esta zona en sus distintas dimensiones, sino también la existencia de una demanda efectiva de vivienda. Esta distinción permite separar el potencial inmobiliario de un verdadero proceso de regreso a la ciudad.

Neil Smith introdujo una explicación diferente, aunque complementaria. Smith cuestionó que la revitalización de los centros pudiera explicarse principalmente por el cambio en las preferencias de los consumidores. Para él, era necesario analizar las condiciones económicas que hacen posible la reinversión del capital en áreas centrales previamente depreciadas.

Aquí adquiere importancia su teoría de la brecha de renta (rent gap). Una zona puede encontrarse físicamente deteriorada y, sin embargo, poseer un elevado valor potencial debido a su localización. La clave está en la diferencia entre la renta actual del suelo y la renta potencial que podría obtenerse mediante la reinversión y transformación del área. Cuando esta brecha es suficientemente amplia puede generar un incentivo económico para reinvertir en la transformación del área.

Pero la existencia de una brecha de renta no garantiza por sí misma un proceso de transformación residencial. La reinversión puede generar una oferta de vivienda, pero su consolidación depende de la existencia de una demanda efectiva. En este punto, la perspectiva de Ley resulta imprescindible: no basta con que exista una oferta potencial de vivienda; tiene que existir una población con interés y capacidad económica para adquirirla.

Esta distinción resulta fundamental para analizar Guadalajara. Si, como plantea Ley, el regreso a la ciudad depende de una demanda residencial de nuevas clases medias, cabe preguntarse si esa demanda existe actualmente en el Centro Histórico de Guadalajara. Los datos demográficos muestran que, al menos hasta ahora, esa demanda no se ha traducido en un retorno suficiente de población para revertir la pérdida de habitantes.

Y aquí aparece un punto que no puede ser soslayado cuando se habla de revitalización urbana: el regreso de la inversión en vivienda no equivale necesariamente al regreso de la población al centro.

Puede existir una brecha entre el valor actual y el valor potencial del suelo y, al mismo tiempo, oportunidades para la reinversión en el centro. Sin embargo, esto no permite suponer que la vivienda producida se traduzca en un retorno residencial. Por ello, antes de asumir que la reinversión puede detonar un proceso de transformación residencial del centro, es necesario preguntarse si existe una población con disposición y capacidad económica para habitarlo.

La cuestión no es elegir entre Ley y Smith. Ambos explican dimensiones distintas de un mismo proceso.

Ley permite entender la demanda que puede impulsar el regreso a la ciudad: quién quiere vivir en el centro, qué atributos de la centralidad valora y bajo qué condiciones esa preferencia se transforma en una demanda efectiva. Por su parte, Smith permite comprender las condiciones económicas que pueden hacer rentable la reinversión: cuándo un espacio depreciado deja de representar solamente un problema urbano y se convierte en una oportunidad para el capital.

El caso de Guadalajara sugiere que no debemos asumir que una de estas condiciones produce automáticamente la otra. La existencia de oportunidades de reinversión en el centro puede favorecer la producción de vivienda, pero no garantiza que esta encuentre una demanda residencial capaz de hacer posible un regreso de población al centro. La pregunta que se abre entonces es si la vivienda que produce el mercado inmobiliario responde a una demanda efectiva y si, por tanto, es factible el retorno residencial al Centro de Guadalajara.

Eugenio Arriaga Cordero es doctor en estudios urbanos por la Universidad estatal de Portland  y académico de la Esarq.