De administrar la escasez a construir más vivienda

La crisis de vivienda en España ha vuelto a colocar en el centro del debate las medidas con las que el Gobierno de Pedro Sánchez busca proteger a los inquilinos y facilitar el acceso a la vivienda. Entre las medidas aprobadas mediante decretos destacan la posibilidad de prorrogar hasta dos años determinados contratos de alquiler, la limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta hasta finales de 2027 y diversas medidas fiscales y financieras para favorecer el acceso a la vivienda y ampliar la oferta asequible. 

Aunque estas medidas buscan aliviar la presión económica sobre los hogares y ofrecer mayor estabilidad a los arrendatarios, cabe preguntarse qué efectos pueden tener sobre la inversión y la disponibilidad futura de viviendas. Los primeros indicios no invitan al optimismo: la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias estima que 4,235 viviendas han dejado de estar disponibles para el alquiler residencial tradicional tras el anuncio de los decretos.

La aprobación de estas medidas plantea una cuestión que también debería discutirse en México: ¿en qué medida el encarecimiento de la vivienda responde a las condiciones del mercado y en qué medida obedece a decisiones públicas que dificultan aumentar la oferta?

No basta con exigir a los propietarios que cobren menos por el alquiler de sus viviendas si no existen suficientes inmuebles para quienes los necesitan. Tampoco basta con anunciar programas de vivienda si las reglas, los permisos y los costos hacen difícil llevarlos a cabo.

El Estado tiene un papel indispensable en la política habitacional. Debe proporcionar infraestructura, ordenar el desarrollo urbano y proteger a quienes se encuentran en condiciones de vulnerabilidad. Pero hay una diferencia fundamental entre intervenir para que el mercado funcione mejor e interferir de tal manera que resulte cada vez más difícil construir vivienda.

En este terreno, y de cara a las próximas elecciones municipales, los gobiernos locales podrían emprender una reforma muy concreta: establecer un procedimiento de autorización expedita, con plazos máximos obligatorios, para construir vivienda vertical en los proyectos que cumplan con los planes parciales de desarrollo urbano. La idea es sencilla, aunque su implementación exige reglas claras y capacidad institucional.

¿Por qué un desarrollador debe esperar un año o incluso más para obtener un permiso de construcción cuando su proyecto cumple con las disposiciones urbanísticas vigentes? Durante ese tiempo, el capital permanece comprometido, los costos financieros se acumulan y un proyecto económicamente viable puede terminar cancelándose. Mientras tanto, la vivienda que podría estar construyéndose existe solamente sobre el papel.

La propuesta consiste en que los proyectos que acrediten el cumplimiento de los usos de suelo, las densidades, las alturas y los demás requisitos aplicables sean evaluados y reciban una resolución dentro de plazos estrictos y previsibles. La autoridad conservaría sus facultades de revisión, inspección y sanción, pero tendría que ejercerlas con criterios objetivos, requisitos públicos y sin convertir la demora administrativa en una barrera para construir. Si el desarrollador incumple las condiciones autorizadas, el municipio podría imponer multas proporcionales, suspender las obras cuando corresponda y exigir la corrección de las irregularidades.

No se trata de eliminar las reglas urbanísticas ni de permitir que cada quien construya a su antojo. Se trata de hacer que las reglas se cumplan sin convertir el trámite administrativo en una barrera para la inversión, tan necesaria en estos momentos. La seguridad estructural, la protección civil, la disponibilidad de infraestructura y el respeto a los derechos de terceros deben permanecer como condiciones indispensables. Agilizar las autorizaciones no significa renunciar a la supervisión, sino hacerla más oportuna, transparente y eficaz.

Los gobiernos municipales pueden influir en las decisiones de los agentes económicos mediante el diseño de sus instituciones. En lugar de multiplicar los obstáculos administrativos, pueden facilitar la inversión mediante procedimientos claros y previsibles. Es una forma de mejora regulatoria que busca alinear los incentivos privados con un objetivo público: ampliar la oferta de vivienda. La idea es que construir conforme a las reglas sea más fácil que quedar atrapado indefinidamente en la burocracia municipal.

El beneficio potencial sería doble. Por una parte, reducir los tiempos administrativos disminuiría los costos financieros de los proyectos y haría viables inversiones que hoy pueden descartarse por la incertidumbre o el costo de la espera. Esto resulta especialmente relevante para los pequeños desarrolladores, que suelen tener menos margen financiero para absorber retrasos prolongados y costos imprevistos. Por otra parte, permitiría que más viviendas llegaran al mercado en menos tiempo, y, potencialmente, a menor costo, ampliando las opciones disponibles para quienes buscan comprar o rentar un departamento.

Desde luego, una reforma de esta naturaleza no resolvería por sí sola el problema habitacional. También hacen falta suelo bien localizado, financiamiento accesible, infraestructura, servicios públicos adecuados y reglas fiscales razonables. Pero permitir que se construya con mayor rapidez allí donde los propios instrumentos de planeación urbana ya lo autorizan sería un paso concreto y verificable.

Cuando el gobierno convierte la regulación en un obstáculo para ampliar la oferta, corre el riesgo de administrar la escasez que él mismo contribuye a producir. Cuando, en cambio, establece reglas claras, combate la corrupción, resuelve los trámites oportunamente y vigila su cumplimiento, puede contribuir a que el mercado responda mejor a las necesidades de la población.

España no ofrece necesariamente una receta que México deba copiar, sino una advertencia sobre los límites de las políticas que buscan aliviar las consecuencias de la escasez de vivienda sin remover los obstáculos que impiden superarla. La discusión mexicana debería empezar por ahí: no preguntarnos solamente cómo contener el precio de la vivienda, sino cómo hacer posible que se construya más, mejor y donde realmente se necesita.

Porque, al final, una vivienda que nunca se construye no puede alquilarse a ningún precio. Tampoco genera empleo durante su construcción ni contribuye a las arcas municipales mediante el impuesto predial. Si el objetivo es que la vivienda sea más accesible, los gobiernos locales deben facilitar su construcción, en lugar de perpetuar la escasez que sus propias reglas contribuyen a crear.

Eugenio Arriaga Cordero es doctor en estudios urbanos por la Universidad estatal de Portland  y académico de la Esarq.